豪宅、通州、京津冀：要慎服的北京楼市三大毒药

文/房地产决策参考(微信号：fangjuece)

现代社会有三粒毒丸：消费主义、性自由和成功学。消费主义以品牌为噱头，以时尚为药效，将人卷入无休止的购买与淘汰的恶性循环中，恋物成瘾；性自由以人性为噱头，以性爱为药效，不断释放暧昧与激情的烟幕弹，纵欲成瘾；成功学以速成为噱头，以名利为药效，误导急于走捷径成为人上人的年轻人投身其中，投机成瘾。

如今，北京楼市也有三大毒药——豪宅、通州、京津冀，与上述三大毒药一一对应，相映成趣。

一、豪宅消费主义

企业家不差钱，贪官花钱更任性，将北京的豪宅与消费主义相联系，大有“吃不了葡萄说葡萄酸”的味道。

但实际上，豪宅就是这么回事，除了物理使用功能之外，它也是一种标注身份的符号和象征，其中价格这个标签是最显著的标识。

当北京三、五万一平的普通住宅已经“飞入寻常百姓家”的时候，10万以内的单价，似乎再也难以作为一种身份认同和自我表达的数字载体了。

如同普通百姓去寻常饭馆里搓一顿，人均大抵一百或百二；但如若消费个二三百就去显摆，不过是徒增笑耳，因为二三百完全在一百或者百二的想象之中。相对于每平米三五万，至少得有10万以上，20万+，甚至融创号称的每平方米40万，才能完全颠覆小老百姓的想象力。

因为，和金钱相联系的数字，一点儿也不会抽象和枯燥，而是十指连心的算术：一平米就等于小老百姓屁颠儿屁颠儿挣几年。唯有动辄10倍甚至更大的差距，才能成为一种震慑，成为一种区别。

豪宅的身份和价值感，正是通过政府地价的毫不客气、开发商的数字想象力和大众媒介喋喋不休的渲染描绘，在普遍存在拮据感的大众群体中间，建构出了一种“价值”，让不差钱的主儿心满意足地乖乖缴械投降掏钱。

豪宅的天价，就是在这种水涨船高、心逐浪高的规律和人性主宰下诞生的。帝国主义的社会学家，给它取了一个名字，叫消费主义。

然而，这场消费主义的幻象，在2015年的帝都，可能面临一场现实主义的深刻劫难。那就是，京城顶级豪宅过大的集中供应量，过于激烈的销售竞争，可能要给这种消费主义泼上一盆冷水。

北京中原地产的伟哥，是楼市数据派的总舵主，有他这个活的搜索引擎，我都懒得或者惮于在此罗列京城豪宅的一堆数据了。结论无非是说，供应量太大，十年八年也休想卖完。不过，这样说，是不是比房价抽象多了？直接引用某媒体的计算好了：

根据亚豪机构统计数据显示，在2015年前5个月中，帝都已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品已达482套。2015年北京预计还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。2015年前5月，北京10万元/平方米以上的物业成交了121套，其中96套来自盘古大观，如果剔除出去的话，一共成交了35套，每个月平均7套，按年计算84套。如果按照今年2000套的总量来计算的话，需要消化24年。

销售24年的逻辑推理，当然未免有点粗糙，但也足见，开发商的数字想象力要想真正落袋为安，不是一件简单的事情。

二、通州成功学

2015年的中国楼市，除了海里源源不断的刺激政策之外，没有新闻，但有两个例外：南深圳，北通州。深圳的故事，不讲了，《房地产决策参考》此前有专文论述。通州的故事，在北京市政府东迁的大背景下，却似乎刚刚开始。一夜之间，通州楼盘每平米涨价5000！每平米，不是忽悠，是真事。

这就是市场。有人买，很多人买：已买，在买，将买。

然而，谁在购买通州？

某一日，我电北京楼市营销圈大名鼎鼎的Y老板，通州这么热，你还不去整一单元？Y老板在电话那头不紧不慢：房子嘛，就算了嘛。

据此，我大约可以推论：购买通州的人，不姓Y，姓刚，名需，或者是补课成功学的初次投资者。

房地产，是中国汗牛充栋的成功学中最有说服力的一门课程，没有之一。

“你会错过一次改变人生的机会。”这是成功学大师最常说的一句口头禅，但，即使是最渴望成功的人，听到大师的这样的刺激和激励，也不一定动心，因为大街上有太多这样的兜售和信誓旦旦。但是，一个刚刚上岗的售楼员，只需要说一句话，就会让你彻底动容：“你和别人的差距，只是因为过去一次再次错过了买房。”

在房地产成为财富宗教的年代，有太多的人，因为这样那样的原因，错失良机，而捶胸顿足，甚至悔恨终身。

“要把失去的，都给我统统抓回来！”通州楼市的暴涨，正是在市政府东迁背景下，众多“失去的一代”试图抓住这个自觉此生难再的机会，夺回本应属于自己的成功的一次现实裸奔。

渴望世俗的、用房子来标注的成功，本也无可厚非。可是，对于通州楼市来说，成功永远在路上。历史已经无数次证明，通州是北京楼市炒作最为频繁凶猛的区域，也因此它成为北京房价波动振幅最大的区域。半年之内，它可以从每平一万出头暴涨至每平三万，也可以在数年之内房价摆脱不了三万元这个魔咒。

如果市政府东迁，我们有足够的理由说，通州房价会上涨。但是，在京津冀协同发展的大背景下，我们也有理由相信，今天的通州房价涨幅，将过快透支通州尚未划定蓝图的未来。如果你不幸被忽悠，恰如在中石油48.6之巅站岗，那么，通州版的成功学，更大的可能，将成为一部记述败局的反面教材。

三、京津冀“性自由”

“性自由"口号，流行于20世纪60年代的西方，尤其是北美。它始于反对男女不平等的婚姻观念和性观念，然后便走到一个极端，认为身体和性都是个人财产，自己可决定如何处置、使用。这一口号抛弃了对性的社会制约，否定了性道德的合理内容，使性自由成为一部分人性滥交的借口。

不瞒您说，像我这样的老顽固和土八路，使用这个概念，或者说把这个概念用在这个地方，是多么的难为情，或者不恰当。但是，恕我直言，如果把这三个字用来形容那些在京津冀广袤的土地上不分地方区域不拿血汗钱当钱任性下单投资买房的那些购房者而言，又是多么痛彻心扉的恰如其分。

京津冀协同发展的本质，就是去中心化，在京津冀的恢弘大网上重新织上成百上千个或大或小的结点，让就业、人口、交通、生活在众多的结点里自足完成，不假或少假外求。天安门，二环，三环，CBD，作为地理标志的中心和标尺，将逐渐失去意义。

如果京津冀协同大业能够真正实现，北京将在它3000多年建城史、800多年建都史上，第一次真正实现资源大迁徙、人口大疏散，城市将第一次实现前所未有的扁平化。

扁平化,会来带来一个什么样的楼市格局？

扁平化，意味着资源去中心化，区域均质化，意味着细胞之间的营养和能量交换，不再像今天一样，更多流于简单、机械的物理迁移。它更意味着，土地供应量大大增加，区域之间的级差地租消弭或者大幅度缩小，从而使房价实现均等化或者大大缩小差距！

天方夜谭？不。

当虚拟空间发展到相当成熟的阶段，虚拟办公非常成熟，即使是今天象征一国或一个城市商务中心和财富聚集的CBD，也会消弭于无形。

是的，到了那个时候，您能想象，谁还会到CBD这样拥挤不堪、一点也不惬意的蜂巢中去呢？大半辈子？一年？一个月？一天？

北京市政府东迁，正是在京津冀协同发展、大疏散的背景之下，下的一步大棋。在那里，在传说中的市政府办公新址周边，广袤的土地上，大部分地方至今还找不到一寸砖头和钢筋。

大音希声，大象希形。潮白河，像一条失血的巨龙，缓缓地从温榆河稀疏的丛林里爬出来。

房企说，看，满河的金子。

它欲言又止，只是静静地流淌，无声地诉说着脚下的广袤。