网易房产7月19日讯 近年来房地产海外投融资逐渐热起来,国内资本漂洋过海去赚钱,符合“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理念,但是人民币要实现“走出去”并不那么简单。在7月19日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会“跨境投融资”分论坛上,在场人士认为国外的融资工具和融资环境比国内成熟很多,但是同样需要慎重判断,注意陷阱。
房企出海的时机可能已经成熟,一方面国内经济发展速度放缓,面临低通胀压力;另一方面,近年来欧洲遭遇经济低谷难以自拔,此时的人民币出海实现投融资落可能是最好的时代。不过跨境投融资并不是一个简单的过程,尤其是在房地产领域,国内的经验搬到国外并不一定就能够落地有效。
一次成功的房地产跨境投融资需要法律、专业机构、企业等不同主体之间的相互协作,每一个环节都需要全面了解并熟稔于心。
以下为嘉宾精彩观点:
Allan Knapp:对于一个欧洲的市场来说,持有性的物业,回报是10%到15%,刚刚说的增值性的,预期是15%到20%,核心物业是20%以上。比如说在海南的希尔顿酒店,卖的话该是以3%的收益率出售。现在伦敦的核心的物业差不多在4%到4.5%。再高的话要用欧洲的低利率和加大杠杆。如果我们从整个欧洲大陆来看,我们可以找到一些很好的物业是6%的回报率,甚至可以达到7%的收益率。再加上欧洲低利率杠杆,可以达到12%到15%的回报率。如果刚刚说的增值性的物业、全球前十的物业,可以达到的回报率在15%。
莫非:通常来说,海外的融资成本比较便宜,第二个好处就是往往有很多的税务结构,你融资了以后就产生了一个利息,这个利息是可以抵扣你的所得税的,这一点在中国也是一样。当然是每一个国家不一样,在英国的话,如果你这个项目公司有借款有利息的话,是可以用来抵扣资金的所得税,自己的所得税正常是20%,你用了融资之后就可以降到10%甚至更低,你不用的话就等于你白白交很多税,税务策划方面是很重要的。
中国的开发商在海外收购的时候,往往都是希望高大上,他们首选的都是核心地段的地标性建筑,往往投资回报率却并不高,这些项目有很多投资者竞标,价格往往炒得很高,所以往往收益率不是很高,往往只有4或者是3。同比之下,在中国的投资策略不太一样,就是集中在北上广深,最标志性的建筑,拿下好地段的楼,投资回报有6到8。在国内的话,可能就是要换这样一种思维,不要去盯着地标性的建筑,你要考虑一个投资组合,要分散在几个小的投资当中,这样你的投资回报率加上当地杠杆的话可能会成本低一点。你要锁定一些投资成本比较小的项目,比你把所有资金集中在一个超级地标的项目要好。
张宏溢:其实今天很多提到关于美国和欧洲,在发达国家还是比较辛苦一点,我们追求整个集团收益的最大化,怎么样把我们成本运用到淋漓尽致。我们布局比较多的现在是东南亚。在整个海外发展我们要怎么样把数字提高一点,这就是我们海外投资的思路。在发达国家(英文)是很重要的一环,当然在发展中国家马来西亚这些东盟国家,相信在这些地方,尤其是国家的一些政策导入下,这些机会会非常多,我们相信回报率会更高一些。
范桂娟:我觉得国外的融资工具和融资的环境比国内成熟很多,从中国走出去,在这么多融资工具面前,你要慎重判断,这就是陷阱的问题。我举一个例子,我们有一块新的土地开发,土地总价大概在8000多万,然后这8000多万土地贷款渠道6500万,你用2000就可以买下来了,中国的土地不可以贷款,国外却可以,国外这些都是很正常的工具,你一个总投资1亿6美元的项目,用2000多万就可以拿下来了,假如市场跌了10%,基本上你的股本就是跌光了。在国外可以由各种各样的借贷,要有人把握风控,借什么样的钱是合理的。如果是核心物业,在银行贷款是50%以上,5%利息;如果是核心的现金流锁定10年的,我觉得是非常合理的。所以简单地说,国外的借贷环境,要用一个比较熟悉的人来审阅。