“去行政化”异化为放任暴涨 楼市政策纠偏

（原标题：楼市“供给侧”改革之路重启）

当下楼市有四个方面需要纠偏，即“去行政化”异化为放任房价暴涨、投机炒作泛滥，“去库存”异化为楼市刺激，信贷宽松异化为楼市过度加杠杆，地方在去楼市依赖、控制房价上涨的“主体责任”不到位。逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化政策，是未来楼市调控的主基调。

一季度经济实现“开门红”以后，下行风险、系统性风险预期回落，“供给侧结构性改革”取代稳增长，再次成为政策重心。现在的主流判断是，中国经济未来走势既不是“U”型复苏，更不是短期刺激实现的“V型”反弹，而是较长时期内的“L型”筑底。由于潜力足、韧性强、回旋余地大，经济下行底部有坚实支撑。作为经济企稳的最大功臣， 房地产 要关注房价过快上涨、高杠杆和泡沫风险，住房政策取向也应回归到房子的功能定位上。据此，楼市开启了政策纠偏之路。

对各地楼市一季度的快速回升，应更多置于经济增长“老办法”(投资拉动)和杠杆推动的逻辑下解读。重点城市房价暴涨，泡沫成分很大，在当前面临的多个“风险点”(如过剩产能、债务、汇市、不良贷款等)中，最需警惕的是楼市泡沫风险。为此，该全面检讨当前楼市政策，一是“去行政化”(退出限购、取消房价干预和准入及资质审批等)不能被异化为纵容投机及杠杆炒作、房价泡沫化的“不作为”所掩盖，背后折射的是，很多地方政府不愿直面刮骨疗伤的“供给侧”改革，继续指望房地产。

二是还原“去库存”的本来面目，即通过人的城镇化“去库存”，而非通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。因此，要对此前央行提出的“中国居民家庭杠杆率不高，有加杠杆空间”适度纠偏。楼市区域“大分化”的背景下，鼓励“加杠杆”的结果，只能是重点城市房价暴涨和楼市泡沫化；同时，这也是对此前“去库存”在地方“走样”的纠偏。

三是货币政策在楼市结构性宽松宣告结束。一季度，货币政策在支持稳增长，特别是去库存上非常积极。全国新增社会融资、 新增贷款分别为4.61万亿、6.59万亿元，均创历史同期最高水平。其中，新增贷款有近三分之一(1.5万亿)投向了房地产，新增贷款的多增部分(9300亿)中有近一半(46.3%)投向了住房按揭。房贷余额增加了1万亿，而2015年全年新增房贷不过2.66万亿。

由此，“楼市+信贷”的金融加速器效应扩大了投资乘数，这是经济“开门红”的基本逻辑。但是，“老办法”引发了对旧模式复归的诟病和高杠杆的担忧，“新型城镇化+去库存”演化为“加杠杆+去库存”。以史为鉴，楼市加杠杆，应上升到系统性金融风险源头的高度看待。去年6月的沪深股市巨震已证明，通过加杠杆刺激某一市场非但得不偿失，且后患无穷。由此，此前被视为去库存利器的“加杠杆”宣告结束。

四是住房政策开始向房子的“功能定位”回归。从本源上看，房子是给人住的，这个定位不能偏离，人的城镇化和“去库存”是相互融合的。有了这样的融合，“十三五”规划提出的建立以面向新市民住房需求的住房制度才有望“落地”。近期，国务院培育和发展住房租赁市场的顶层设计构架“出炉”，住建部提出了构建租赁市场发展的长效机制6条措施，事实上这是对此前 GDP导向、“重售轻租”的住房制度的纠偏。对农民工及新毕业大学生来说，租房是第一选择，甚至是长期选择。

目前，高涨的房价已筑起了极高的成本。春节后，猪肉和蔬菜价格创新高，这与人工、物流仓储和铺面成本上升脱不了干系，背后则与年后“租金重订”相关。自有统计数据以来，房租已连续上涨5年。在集中了4000万左右外来人口的京沪穗深，商品住房平均月租金每平方米在25至70元，套均70平方米的商品住房，月租金在2000至5000元。去年，农民工月收入才3072元，不少大学毕业生的月薪甚至低于农民工。

高租金和高房价是城镇化的最大障碍。在深圳，新毕业大学生在城中村寄身、创业已成常态，但低租金的城中村却在轰轰烈烈的旧改中迅速萎缩、消亡。人才流失也经常见诸报端。笔者时常获悉，某总部企业就业人才，宁愿选择其他城市分公司而不选择深圳。近期，华为和中兴一大部分总部将分别迁往东莞和河源，高房价或是“罪魁祸首”。

综上，当下楼市政策纠偏集中在四个方面，即“去行政化”异化为放任房价暴涨、投机炒作泛滥，“去库存”异化为楼市刺激，信贷宽松异化为楼市过度加杠杆，地方在去楼市依赖、控制房价上涨的“主体责任”不到位。由此可见，政策全面纠偏，也意味着楼市“供给侧”改革之路重启，具体内容包括户籍、土地、财税等新型城镇化改革；面向新市民、降低城镇化成本，以“购租并举”为主要内容的住房制度改革；地方主动作为，将精力更多地放在去产能、去杠杆和降成本等“供给侧”改革上。

逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策，是未来楼市调控的主基调，这要求强化地方政府的主体责任。由此，未来热点二线城市楼市紧缩案例会越来越多。在资金层面，一季度40%的新开工项目增长需后续资金投入，新型城镇化需要低成本的环境，也要防止高杠杆风险“硬着陆”，再考虑到“适度扩大总需求”也是宏观调控基调之一，货币和信贷适度扩张是需要的。总之，基于着力推进楼市“供给侧”改革的大背景，需求端不会突然和过度收紧。