金地88亿地王的代价 股价下挫5%市值蒸发20亿

7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终，金地经过583轮举牌后，击败融创、平安不动产、龙湖等22名竞拍对手。以88亿元总价摘得今年上海总价地王，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米。

巧合的是，但就在金地拿地没多久，金地集团的股票便出现大幅下挫超4%，市值瞬间减少约20亿元。是项目能让投资者“闻风丧胆”，直接甩卖股份出走？

买地后股价下挫5%

针对拿地事宜，《中国经营报》记者致电金地集团，该公司回应称：“金地的战略是深耕一二线，在拿地方面是理性和审慎的，而金地本身的资金实力也可以支撑得起这样的战略。”

“在拿地之前金地已经对地块做了很长时间的调研，认为这块地是价值洼地，项目有很好的成长空间。”金地集团续称。

但市场对此却有另一番解读，就在金地拿地没多久，金地股价随即大幅下挫超4%，下午开市后仍然低位震荡，一度超跌5%，股价徘徊在9.80元左右，市值瞬间减少约20亿元。虽然难以断言，股价的波动全部来自于地王的影响，但项目似乎并不为投资者所看好。

据了解，此次金地拿下的地块为浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，项目所处的祝桥镇地处上海市浦东新区东部，距离上海市中心城区30公里。项目为居住用地，占地面积140252.5平方米，地块容积率为1.9，挂牌起始价为22.81亿元，起始楼板价8560元/平方米。

该地块距离市区有距离外，限制条件也不少。出让要求显示，该地块规划限高45米，地上建筑面积266479.75平方米。要求保障房的建筑面积≥5%，住宅自持物业建筑面积≥15%。

规划还要求，该地块内5%为保障房、15%住宅的自持物业、60%的中小套型配比。中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60%，计159887.85平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米，小高层住宅建筑面积不大于95平方米，高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

项目的风险几何

“剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价41572元/平方米。项目日后要卖出近6万元的价格才能回本。而这产品中，多以低总价的刚需小户型产品为主。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对记者分析称。

“以楼面价进行推测，未来该项目的产品总价将在450万元左右，而这样价位在上海的可选择性太多了。”宋会雍续称，“6万元可以选择周浦、川沙这些离上海市区较近且有居住氛围的片区都是不错的选择。6万元的价格甚至可以在上海更为核心的区域找到不错的二手房。”

除了价格尴尬外，为了杜绝开发商囤地，该项目还明确规定了开工和竣工时间，降低开发商囤地晒地的可能性。

对此，宋会雍评价称：“目前该地块周边项目不多，在售的“东方鸿”单价在27000~30000元/平方米。而以该片区目前的规划和建设情况来看，谁能保证未来2~3年区域房价连续上涨近7成的可能性较低。规定的开工竣工时间几乎断了金地等区域价格上涨的机会。”

对此，有不愿具名的资本市场人士对记者分析称：“地王项目较一般的项目单价高、总价贵，市场调节期间的抗风险小。而短期，投资者则会担心企业为支付地王款项而举债，这会带来公司债务数量、债务成本等多项变动。”

而这样的担忧情绪，在投资者看空房地产市场时，会来得更为“措手不及”。

虽然，中国房地产市场于2015年回暖，并在2016年出现大幅增长，但目前依旧有不少券商对房地产市场下半年与明年表现持保留态度。

长江证券认为，基数效应加之近期部分城市（合肥、厦门）购房收紧政策的出台，下半年销售增速将继续回调。中金公司也于6月下旬发布研究报告指出，对2016下半年房地产行业表现持中性观点，预计市场将呈现区间震荡行情。从当前较低的估值水平来看，预计市场会有20%左右的上行空间。预计2016下半年房地产实体市场大体趋势向下。

冒进还是进取

事实上，金地近两年的表现也较过往更为进取。2015年全年共获取了33宗土地，总投资额297亿元，权益投资额113亿元，为公司新增了447万平方米的土地储备，同比增长56%，为近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

就在拿下上海地王的前一天（7月26日），金地杭州公司5.05亿元首入禾城，以7260元/平方米拿下2016嘉秀洲-025号商住用地，折合楼面价4840~2904元/平方米，土地溢价率高达303.33%。

这样的变化得益于金地销售复苏，回款的增多。近期，金地集团公布了上半年的销售业绩，公司实现总销售额为439.6亿元，已超过2015年全年销售额的三分之二，同比增幅高达107%。并据金地集团披露的销售情况显示，该公司七八月份还继续推出多个项目，如果不出意外，2016年金地集团全年销售业绩同比将有大幅提升。

但这样的复苏前却是近5年的低迷。从2010年至2012年，金地连续3年未能按照预期完成年度销售目标，这3年金地完成的销售额分别只有283亿元、309亿元、342亿元；在规模增速和盈利方面，金地逐渐掉出了房企第一阵营。这样的掉队在2014年市场波动时更为明显。2014年1~12月，金地累计实现签约面积389万平方米，累计签约金额490.4亿元，较原定600亿元目标差近110亿元左右，仅完成全年目标的81%。

“这样的掉队，正是由于金地早年布局的失当，其在西安、沈阳、南京、杭州、武汉等数个二三线城市的大量布局，而这些城市在楼市调整时受影响最为严重。此外，金地早年的大户型产品也逐渐不被市场所青睐。在这段时间里，金地做的事情就是去掉往日的库存，而这也导致了企业销售进展的缓慢、利润的下跌。”有不愿具名的分析人士对记者分析称，“但随着2015年来，二线城市销售的复苏，金地的业绩也开始飙升，过往的库存包袱压力成为今日旁人艳羡不已的销售业绩。”

“对于房企而言，最致命的风险来自于在错误的城市拿了错误的项目。市场行情好的时候，容易使得企业盲目自信，相信行情会越来越好。如果赌对了被称为‘进取’，赌错了日后的评论就是‘冒进’。”前述不愿具名的分析人士如此评论道。