广东惠州“新圈地运动”调查
在广东惠东，数万平米的环海湾黄金土地被投资商经过程序依法取得后，最近却被政府以“闲置土地”的名义低价收回。到底是投资商故意闲置、浪费土地资源，还是政府设局圈走投资商土地以牟取高利？
岁末，全国大部分地区酷寒已至、漫天飘雪，南方小城惠东(广东省惠州市下属县)依然是阳光明媚，空气中到处弥漫着花香，令人心旷神怡。驾车沿着海湾行驶，记者不时可以看见撑着遮阳伞的旅游人群，完全感受不到冬日的严寒。
依法购地
“我们这里的口号是打造‘三亚式度假天堂’，夏天泡海，冬天泡温泉。”投资商黄富贵如是向《法人》记者描述，“但不管政府有什么发展思路，总不应该侵犯我们投资商的利益，更不应该打着违法闲置的旗号来圈我们的地！”
点燃一支烟，黄富贵坐在海边的沙滩上，与记者侃侃而谈：他和其他十多名投资商一起，在1993年到2006年期间，先后购买了惠东下属平海镇南门海地段数万平方米的土地。这十多名投资商，有些办理了国土使用权证和建设用地许可证等，有些和政府签订了书面合同，有些虽然没有签订书面合同，但是办理了缴款手续。
“按理来说，我们购买土地的手续是合法的吧？”黄富贵向记者反问，早在购买土地的时候，投资商们以每平方米数十元至二百余元的价格——总价数十万元的价格购买土地，为的不就是投资收益吗？何况随着这些年的发展，房地产行业热得发烫，这片土地的价值上涨何止数十倍。
黄富贵的说法是有依据的：就在黄富贵土地的附近，万科、金融街(000402)、碧桂园、中航等十余个国内一流开发商投资的楼盘，纷纷拔地而起。记者随口询问万科的售楼小姐，得到的答案是：“我们楼盘的价格是每平米一万一千元左右。”
而且，早在开发商投资征地前，有高管曾找过黄富贵询价，开出的是每平方米一千五百元的价格，但是被黄富贵拒绝，他认为土地价格早已超过这个数目，而且行情看涨。更重要的是，黄富贵有自己的打算：自己在深圳打拼多年积聚了不少财富，等政府的规划审批下来，自己开发这片土地，每平米获利又何止千元？
“依法”收回
然而，惠东县政府随后的决定，让黄富贵的美好愿景成为黄粱美梦。
黄富贵告诉《法人》记者，2012年底，惠东县国土局的工作人员突然找其谈话，称政府欲将他们的土地收回后，出让给有实力的开发商由其进行开发建设。黄富贵称其当时明确表示反对，并称，“如果是为了公共利益需要而收回土地，我无条件地予以配合支持；但政府收回土地后出让给开发商牟利，严重损害了我们的合法权益。”
政府的意志显然并不以黄富贵的意思而转移。
2012年12月底及2013年1月初，黄富贵等投资商，包括其中已办理《国有土地使用证》的投资商，全部收到了惠东县国土资源局邮寄发出的《闲置土地认定书》及《收回国有建设用地使用权决定书》，上述文件称投资商两年内，没在土地上进行开发建设，造成土地闲置浪费违反法律，现由政府收回土地使用权。
“这叫开门招商，关门打狗！”黄富贵狠狠地掐灭手中的烟，忿忿不平地说，“政府工作人员太狡猾了，低价回购不成，打着法律的幌子，以闲置的名义来抢夺我们的土地。闲置是政府造成的，是政府一直对我们的报批申请置之不理，才导致我们闲置土地，现在用他们的错来惩罚我们，再说闲置也不是两年了呀？早不收晚不收，这个时候来收。”
黄富贵告诉记者，从与政府签订协议以来，有投资商花数十万元做了设计，有投资商花钱填平洼地，有投资商花钱迁坟在投资商为建设作出诸多工作投入大笔资金的情况下，政府一直拒绝投资商合理的报建要求，以致无法合法开工建设，甚至连“三通一平”的基本工作都没做，直到极个别的投资商违法施工，才拉通了水、电、路。
黄富贵还告诉记者，政府收回土地的本质原因，是因为惠东县政府这几年财政亏空高达数亿元，所以就打起了勒索投资商的算盘，把他们土地低价回收，然后高价转卖给别的开发商，从中赚取差价，搜刮民脂民膏补贴政府，甚至中饱私囊。
记者通过查询政府网站发现，就在黄富贵土地旁边的两宗土地，被当地政府挂牌出售，其中一宗土地最终的成交价，为每平方米1455元左右，远高于政府收回投资商的土地价格。
利益博弈
对于投资商的投诉，1月24日，《法人》记者在当地宣传官员的陪同下，来到惠东县国土资源局进行采访，土地储备中心张主任与钟姓主任就此事对记者给予了解释。
国土资源局方称，这些投资商当中很多是惠东本地人，在深圳发展有钱后回老家投资买地的，他们当中的确有人与惠东县平海镇政府达成过口头或书面协议，购买了南门海地段的土地，有些还办理了相关手续。
国土资源局方表示：但是根据法律规定，土地是国家的，镇人民政府并没有权力买卖土地，投资商签订的协议是无效的。而且，这些土地闲置的时间已经超过两年，按照法律规定是要无偿收回的，从以人为本的角度出发，国土局并没有无偿收回，还是给予了每平方米三、五百元钱的补偿，这个价格远远超过了他们当时买地的价格。
按照国土局方的说法，政府收回投资商的土地不但是合法的，而且还给予了投资商一定额度的补偿，投资商应该知足了。对于记者的“挂牌每平方米高达1455元，补偿款每平方米几百元，旁边楼盘家每平方米上万元”质疑，国土局方的说法干净利落，“我们不会这么算，没有可比性！”
国土局方还告诉记者，这几年，随着平海镇的开发，许多大型楼盘落户于此，深圳到惠东的跨海大桥也即将拉通，南门海海湾需要修建一条沿海高速公路，承接深圳到惠东的跨海大桥，所以回收投资商的土地也是形势所逼。更重要的是，2012年7月1日，新修改的闲置土地法规，加大了对闲置土地的回收力度。至于财政亏空，国土局方面并不是很知情。
同时，国土局方向记者出具了平海镇相关部门拉通水、电、路的一纸证明，并表示：政府从来没有见到过投资商的报建手续，怎么能说他们报建了呢？除了他们之外，也有别的投资商依法办理了报建手续，并已完成了施工。但投资商花巨资为报建做准备，却最终不向政府部门报建，逻辑上是显然行不通的，到底是谁在撒谎呢？这是一个需要由证据予以支撑的法律问题。
最后，国土局方还表示，投资商投诉政府回收土地涉嫌程序违法、实体违法、适用法律错误、处理不公平等，“他们完全可以通过法律途径解决，除了投诉这些投资商，有人已经依法提起了行政复议，除了行政复议，还可以通过行政诉讼途径解决。”
法律专家：政府应依法行政
对于投资商与惠东政府的土地纠葛，《法人》记者采访了行政法专家、华中科技大学副教授尹建国。尹建国副教授表示，近年来，因土地而引发的纠纷形式越来越多样，但万变不离其宗的是，政府在处理事务尤其关系群众核心利益时，应秉承依法行政的原则。
首先，国土局认为镇国土管理所无权出让土地，因此部分与国土所签订购地合同的行为无效，这种说法形式上是正确的。但是行政合同无效背后，政府应当承担过错赔偿责任，赔偿的标准正是以附近土地升值额度作为参考，所以“附近挂牌成交价为每平方米1455元及万科楼盘每平米上万元‘没有可比性’”的说法是完全错误的。
其次，对于那些已经拿证的投资商，国土局无权直接将证收回，而是应当确认权证无效，权证无效背后政府部门同样也要承担过错责任，赔偿的标准，也是以附近土地升值额度作为参考。
对于闲置土地回收，国家的确出台了相关法律法规。《土地管理法》第37条和《城市房地产管理法》规定，未动工开发满两年的，由国土资源主管部门依法报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
但是，回收土地有严格的限制条件，其中包括“约定、规定的动工开发日期”，那么就得看双方约定的动工开发日期，即便约定了动工开发日期，因政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，土地使用权人可以向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料。
尹建国副教授指出，《闲置土地处置办法》规定，当然还包括群众信访事项等无法动工开发的，政府有关部门为开展“三通一平”等其他行为的，都是回收土地的限制条件。从投资商反映的情况来看，当地政府部门算的是糊涂账，投资修路是政府的责任，低价收地高价转让然后与民争利的行为，与依法行政原则是相违背的。于情于法，投资商难以接受都可以理解。
对于当地的最终处理结果，《法人》记者将继续予以关注。
本文来源：法人
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王晓易_NE0011
