自住房讲座

主题：北京自住型商品房公益讲座

@@@@xxxxxxxxx@@@@

日期：2014年8月10日

地点：

主持人：尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎各位来到京房字自住房的公益活动现场，各位久等了，刚才有朋友问还不开始，您一提问我们马上就开始了，今天我们的活动是针对自住房申请当中的疑问展开的，今天到我们公益活动的现场，有来自有关自住房项目方方面面的朋友和专家，首先有来自北京市房地产协会的朋友，一会儿将就整个自住房项目整体概括做一个介绍，再一个还有项目的朋友，可能会针对具体的项目有一个具体的介绍，还专门请到了来自律师团队的朋友，因为我们知道整个买房，自住房涉及到摇号、选房还有很多政策方面等的答疑，等一会儿律师朋友会给我们做重要的讲解，还有媒体的朋友，一会儿会针对大家的提问目前来一一的详细的解答。说到自住房可能很多朋友非常关心，因为有40多个项目，两年当中北京会有7万套非常大体量的供应。接下来首先欢迎来自北京市房地产协会的朋友来给我们进行整体的北京市自住房项目概况的介绍，掌声欢迎北京市房地产协会的副会长陈志秘书长。】

陈志：各位网友大家下午好！

非常高兴今天我特别激动，因为今天我们看到有人民网的朋友，有律师团的朋友，也有地产中国网的朋友，还有接下来要摇号的项目叫金地地产的一个项目的企业，今天在这里我们更多的是希望把我们掌握的一些信息和大家分享，同时给大家做一些知识性的普及，在大家的提问环节，可以就大家的疑惑，我们能够尽量的满足大家的要求，给大家做清晰的解答。】

首先，我先就我准备的资料，我准备情况，跟大家做一个分享，可能当中有一些因为我知道我们的网友非常专业，我从我们京房字后台看到非常专业的提问，包括有些问题也问的非常好，我可能说得有些不对的地方，也请我们网友朋友给我们提出来，我们在下次活动当中，或者从我们后台，从我们自媒体上给大家做解答。

怎么说呢？叫一个简单的讲座，实际上是就自住房的情况简单跟大家回顾一下。我今天讲个什么是自住房？相关法律有哪些？因为自住房我们知道它是商品房的一种，大家一定要清楚，这是商品房的一类。我们房屋的属性根据北京市相关政策，有保障类的住房，有商品类的住房，保障类的住房像我们叫公租房，有两限房、经适房，有不同类型针对不同的家庭不同的收入状况设计的。我们现在看到经适房和两限房子准备并轨，逐渐取消，采取其他的方式进行保障，这样我们自住型商品房作为新的，具有一定保障性质的产品推出来，这是在去年。】

第二个内容，谁购买自住型商品房，谁可以买？我相信大家也都关注，大家对这个政策也都很清楚，具体的流程有哪些。

第三个目前自住型商品房供应的情况，这个在我们很多网站上都有详细的介绍，可能会因为时点或者统计时间的问题出现一些差异，没有关系，但是我们可以很准确的跟大家说，我们去关注北京市住建委的网站，那个网站自住型商品房配售情况。

我先讲第一个问题，什么是自住型商品房？这个大家也都很清楚，它是指房地产开发企业，首先开发主体是房地产不是政府，我们的保障房的建设主体是政府，然后可能是委托我们房地产企业开发待建，但是那个主体大家一定要清楚那是政府。自住型商品房首先开发主体是房地产企业，所以今天看到现场有房地产企业的代表，它是通过限房价竞地价的方式获得土地的，也就是说取得这个项目的之初价格就已经被政府锁定，给我们消费者已经锁定了价格，同时它的地价要竞，因为很多企业通过公开、公平、公正的方式在竞争，谁来做这件事情，不是说指定某个企业做，是通过竞争的方式，所以那个环节是要竞的。按照限定的销售对象，因为是限价，所以是限定的销售价格，同时优先用于满足我们居民的自住，改善性的住房需求，是这类的商品房，而且我们政府也明确要求我们的这类产品，总的建筑面积，单套的总建筑面积应该是在90平米以下的产品类型为主，我们自住型商品房原则上不超过140平，有一些地区相对的偏远一些，或者土地还可以，不是那么紧张，比如说稍微靠近郊区一些的产品，可能面积会适度的放大，但是原则上不超过140。而且销售价格的确定，是依据同地段、同品质的商品房价格比它低30%，这类产品和周边同类的价格要低，这是我们自住型商品房大致的定义，我们看到很多产品可能它的价格比周边低的不止是30%，所以大家要理解，政府实际上在一定程度上给大家把这个价格压得非常低，基本上我们企业没有利润，这点从我们的定义上应该是能够看出来的，从现实当中也能看到的。】

如何转让？我们很多家庭买了房以后相对远一些怎么办？那么你在持有以后五年以上是可以转让的，这是商品房。保证你的处分权益，我们讲你的财产权其中就有一项是处分权，但是这个处分权由于你获得的时候是获得了许许多多的优惠，所以政府在这个时候会锁定你的处分的时间，通过这样的限制性条件，来约束一下，不是说今天买明天就要卖，不是这样的行为，那就是说原则上五年以内不得转让的。

在这里还要跟大家提示，什么时间开始计算这个五年？不是说从你开始摇号那年算，是取得房产证那年，有可能是六年，有可能是七年，比如说你今天摇号了一年以后收的房，那你可能锁定的时间是六年，有可能由于其他的原因，交房的原因、配套、交通等等，有可能六年半甚至七年，所以大家一定要清楚五年以内是不能转让的，这是基本条件。如果有增值了怎么办？这也是政府在这段时间内，跟大家事实上是共有关系，至于政府如何实现的共有的，事实上这五年期间我们的权属跟我们的消费者是共有的关系，就是说在转让之后你的增值部分是按照30%的差，要跟政府有一个分享。在这里面我们说如果你买了，转让了以后，说以后我们自住房的情形还有，那么就不能再次购买了，因为已经享受了一次政府对你的照顾。这是我们讲的第一个概念。】

第二个法规，我这么讲或者其他的媒体，像人民网很专业，地产中国网很专业，会给大家说得很清楚，但是有些网站未必能给大家说清楚，在这里我把我们政策来源列出来了，2013年10月22日，北京市住建委、发改委、财政局、国土局、规委联合发的，这是所有自住房政策的完整的联合发文的形式，大家记这个京建发2013510号，大家可以上网搜，可以搜索到全文，大家可以反复体会政府在这里的规定。2014年2月份住建委对于如何进行房屋的销售做了规定，就是如何摇号，其实去年的10月份，这个政策出来以后，许许多多的媒体，许许多多的买房人、消费者或者网友都在询问怎么买、怎么办，因为当时并没有完整的政策，所以我们也只能是原则性的跟各位网友交流。2月份北京市住建委专门做了这样的规定京建发20142号，这是在去年的文件出来以后住建委就做了多次的研讨、调研，因为涉及到摇号的具体的制度性安排，包括如何实现公平，如何实现我们分布的均匀，我们摇号程序我个人认为，因为在摇号制度制定的时候，像我们今天团队的志愿者，也都是我们一些专家，包括我们跟住建委的一些领导也在沟通、交换意见，实际上摇号程序上我们提了很多意见的，是尽量的能够让它分布的均匀，尽量让它公平，像汽车摇号如果我们拿这个摇号和自住房的摇号相比，我们认为自住房的摇号比汽车摇号做得好，所以我们无论是算法还是抽取的随机号等等这些设置，我觉得比汽车摇号做得好。所以这个问题上政府非常努力的。希望通过公平的方式。】

那么谁能买？这是大家很清楚的问题，其实我在这里就重复一下，这个文件规定大家都能看到，什么人可以买？按照北京市限购的政策，我们今年限购执行了4年，我们是2011年执行的，明年是第五年，可能从2011年开始被限的家庭，特别是非京籍的家庭可能会满足北京的条件了，按照限购的要求，具有本市资格的可以买房的。我个人的理解，头一批的自住房更多的是希望满足北京市的市民，或者是在北京已经生活居住相对比较长时间的，非京籍的这些应该也是北京市的居民的，所以从这个条件上看，只要具备购房资格就可以买，但是又做了一些优先的设计，确确实实北京有很多是无房户，也有很多是经适房和限价商品房的家庭，经适房和限价商品房首先是这个建设量确实很少，一个是房源问题，房源本质问题又是投资问题，在经适房和两限房建设当中政府也是有很大压力的，在这个问题上，如果我们经适房和两限房的家庭，在轮候的过程当中您的收入提高了，那么可以有两个选择，一方面继续等，另一方面可以购买自住型商品房，这是给了一个优先。还有就是我们的25岁单身的无房户，因为可能马上面临结婚的问题，也算是大龄，所以在这个问题上我们给予优先的照顾。这样的人是可以优先的，所以我们叫做符合限购条件，具有住房资格的家庭都可以买。

怎样的购买流程呢？我在这里给大家做了一个演示，我们可能也看到了，第一个自住房的摇号，我们也做了现场摇号的直播，包括现场的情形大家通过我们的直播也都了解到了。第一个叫项目公示，我们会有很多的可以进行摇号的项目先进行公示，这是政府的法定要求，第二个就是公示了以后，这个项目在哪？数量怎样？我们消费者都可以根据自己的情况和需求去看，然后在网上申购，因为不用到现场，项目很多，有可能不是一个，多个项目怎么办？您在网上就OK了，这是网上申购。然后需要到现场进行确认，这是一个必须经过的环节，为什么？这是我们需要提交很多的证件，比如说需要提交正本核验，同时提交复印件，这个环节现场确认也是必不可少的环节。接下来就是审核，我们说有没有混的呢？确确实实有，他也想我试一试，看看我的人品如何，能不能混过？我们也筛出了很多，在头一次金隅那个项目摇号前，现场确认以后，因为有些材料可能现场收件的人并不了解真相，所以我们有一个审核环节，这个环节是联网的，是我们要连到您的住房信息，包括权属登记我们都能看到，只要你提交的材料是真实有效的。审核完了以后，我们就会有一个数据库，这个数据库就是在这个项目当中所有申请人的姓名，会有一个序列号，就是我们参与申购的号，在这个号里我们坐在一个公开的唯一的单独的数据库当中，在现场为下一次摇号做准备，然后是公开摇号，就是我们看了金隅第一个项目我们就知道，摇号现场很复杂，我们要先抽取一些通过的消费者，然后在现场抽取随机号，然后确定顺序，然后按照这个顺序再来随机的确定，谁是购买的顺序，这是公开摇号。公开摇号以后，这是我们第七步叫选房签约，可能有些消费者是有一定经验的，或者说有一些朋友会给你介绍，选房是很关键的一步，你选什么样的房，楼层、朝向、户型、大小，因为这个大小涉及到您的支付能力，都是要计算的，所以选房环节非常关键，在选房环节接下来就是签约，如何保障自己的权益，以及开发商对于整个合同，因为都是格式合同，我们开发商都是按照北京市政府提供的格式合同进行的，如何签约这是很多消费者面临的第一次非常重要的法律文件的签署，一会儿我们秦兵律师团会给我们专门就如何签订购房合同，应该怎样注意，会跟大家做一下交流，包括他们会讲解一些案例。最后是收房，收房的过程当中，这个中间我们叫房屋登记，房屋登记是权属表示最关键的环节，就是说您收了房以后办理房产证，这中间如何收房又是很关键的环节，比如说开发商的交用这一块可以了，提供的验收清单、合同、使用说明书、质量保证书等等，包括面积大小、门窗、提供的设备，是不是和合同上一致的，这是非常关键的环节，所以在这个环节当中，我们今天也非常高兴，我们地产中国网会给大家提供非常专业的，就是如何收房这样一个环节的咨询服务，会有验房师的优惠，会在下一个环节大家能够看到。】

刚才说了流程。第三个就是北京市现在的情况，跟大家简单过一下，这个地图我就不描述了，我们北京这么多区县都有，这是中间核心区的，东西城没有，丰台有、海淀有、通州有、顺义，这些点都给大家标注出来了，延庆、密云没有，但是其他地块都有了。截止到今天，我们这两天一直在跟一些信息，现在已经有47个项目实现了供应，什么叫实现供应？就是说已经完成了土地的转换，从政府的手里拿到企业手里，企业开始进入规划、设计、施工的阶段。还有一些项目已经启动了，比如说有17个项目已经启动了网上申购，有摇号的4个了，这上面大家可以记一下，也不要以我提供的数据为准，最后还是要以政府的数据为主，我这是根据我们整理提供出来的，分布上看，中心城市是朝阳九块，有13万套，其次是丰台，新城里有昌平区4个项目，8500套，然后是大兴8个项目，5200套，远郊最多是平谷，3个项目，大体上是这么一个情况。从单个项目看，昨天我不知道在座的网友有没有去首农这个项目，我们了解到这是补充进来的一个数据，是4450套。其次，是朝阳区东坝的汇景苑3400套，还有通州的永顺镇3300套，这是我们能够从这个表上了解到的大致情况。

在这里如果我们网友有兴趣，我们专门从朝阳、海淀、丰台、石景山都列出来了，我们有项目的所在地，包括项目的名称、限价，记住红字，然后我们去看时间，大家有兴趣我就在这里简单的做一个浏览，咱们不细讲了，我们是按照区县，昌平、大兴、通州、房山这样过的，这样的话把这个数据提供给大家做参考，特别要跟大家说明的，以上各个项目房源套数，除了红字是政府已经公开的，其他都是我们估值，包括也有一些企业提供的，但是我们没有得到确认，所以说红字是没有问题的，都是政府已经有的，在这里跟大家说一下，这是项目分布的情况。

再过一下这个流程，其实刚才已经介绍了。现在项目公示的3个，接下来正在公示阶段的，金地的悦景台580套，中铁的原香漫谷，还有中铁的山语城，这是新加进来的两个项目，要不原来是金地一个项目，这里头网上申购的是三个项目，大家看一下，有兴趣的话关注他们项目的详细介绍，如果大家一会儿有对进金的项目有兴趣的话，我们金地代表在现场，大家可以提问。联网审核的现在有三个，给大家列举一下，已经审核完的是四个，选房阶段的是四个项目，签约选房过程当中，给大家列示出来，在这里大家做一个概略性的了解，我想只是跟大家做一个简单的分享，在接下来的环节我们的团队，包括我们律师团队，也会给大家做一些分析，如果大家有问题大家可以提问。

我的介绍到这儿，谢谢大家！】

主持人：谢谢陈会长，每次陈会长在做概况的时候介绍的都是非常全面，刚才提到了在接下来项目当中几个项目是大家非常关注，今天非常高兴请到了金地项目的销售总监于冀云先生，接下来请于总介绍金地的项目，大家欢迎。

于冀云：非常感谢大家能够出席我们自住房的讲座，也非常的荣幸，能够在这里为大家介绍一下金地悦景台项目，这是我们金地集团在全国开发的第一个自住型商品房项目，是一朵花，非常朝阳阳光，显示了我们的绿色品质，我们的定位是地铁旁、全配套，享墅级品质生活，这三点里头申购自住房的客户里面最关心的首先是价格，价格我先透露一下我们的价格是1.9万，是建委设定的，从价格来说，我们基本上顺义地区的项目基本在2.5—3万左右，有了价格之后，我们需要有很好的交通和配套，以及非常好的品质，我大概花10分钟时间从这三点解读一下我们的项目。

开门见山，先给大家讲一下基本信息，右侧是我们项目户外的地面，我们有几点数值特别提醒大家注意一下，建筑层数只有13—15层，属于中高端品质的小高板的结构，密度很低，容积率只有1.8，另外处在中央别墅区的板块，这个板块一会我再详细给大家解读一下，还是非常高端的，整个建筑面积5.35万平方米，总共套数是583套，我们的户型是两种，分别是89名米的精致两居，和104平米的改善性的三居，除此之外我们自己还配备1.6万平米的商业街。】

现场有很多的媒体朋友，包括房地产业内的朋友，还有很多热心的网友，简单介绍一下金地品牌，我们是四大最知名的房地产品牌之一，我们88年成立，从2001年开始进入北京，到现在是13年，我们基本上金地在业内，包括在客户口碑当中是以开发大户型产品、高品质产品为重点的开发公司，包括我们这次的项目也是用我们积累多年的高品质、高端物业的开发手法来为业主们打造一个小户型的产品，所以说手法还是非常高的。我们现在在做的项目网上客户可以查一下，南城有个金地格林墅，是获今年全北京别墅类项目里面排名第二，还是非常不错的，在西边有一个叫半山别墅今年在全北京整个到6月份上半年排行榜排在第四位，在上半年市场并不是很好的情况下，我们做到了逆市的营销，也是体现了客户对金地品牌选择的口碑，去年我们全国排在第三位，也是处在稳健增长的阶段。

这块是我们整体项目规划，北侧是正在网上申购的金地悦景台项目，南侧是整体独栋别墅，应该是金地在北京品质高端的项目，售价在1000万到2000万的级别。东侧是非常漂亮的广场，也是280亩户外的公园，也是非常难得。我们的立面介绍一下，大家可以看到是三段式的新古典主义的立面，非常活跃，而且是非常时尚的感觉，体现了一定的文化气息和古典气息，满足了新青年，包括90后、80后有为青年的审美，南端是别墅项目，我们保证了整个体块的完整性，体现了金地人做产品的一丝不苟。

终于说到交通了，交通其实是很多人，包括我第一次买房时非常重要的，我们经过调查自住房很多客户都是80后、90后，他们工作非常繁忙，他的很长时间都要去市里，我们这个地块处在中央别墅区的板块，是在东北五环外六环内的位置，简单的说叫五高、三轨、两干、一线的多维交通路网。首先是京承高速，另外是机场高速，还有京平高速，如果是自驾车的朋友可以通过这条路快速跟市区相连接，非常方便的连接了几大商圈。我们很多青年没有车怎么办，没关系，我们有15号线，我们跟地铁是快速直达，15号线往南做七站可以到望京，往北三站到顺义主城区，其实在今年年底15号线的西延段也会开通，也就是说您坐15号线方便连接到顺义、朝阳，甚至是海淀，把很多中关村的客户都吸引到我们的项目上来。而且将来还有规划中的L1、S6，所以说交通是非常方便的。除了您上班之外，像CBD、望京，CBD基本上25分钟驱车可以直达，望京、包括我们的国门都可以在半个小时内到达，而且它可以方便的让我们连接很多的商圈，现在发展非常好的，像中央别墅区本身的商圈，包括顺义商圈，都是非常便利的，可以说是在售自住房乃至商品房里面很多小区都无法企及的。

刚才说了30分钟的商圈，其实现在很多网友在吐槽，自住型商品房位置太远，太偏，配套不全面，我们这个配套我们归纳为非常全面，而且是实实在在建成的，我们说是500米的商圈，就是我们项目500米画一个商圈，比如我们项目对面就有一个商业中心区，是一个物美超市，您下班的途中，周末的时候步行可以直达，不用等，已经建成了。左侧是一个市场。项目南侧是中粮祥云打造的国际化的商业中心，类似于大悦城的感觉，是20万平方米的商业综合体。刚才看到的彩图是我们自己规划的1.5万平米的步行街，分为上下两层，我们会引进国内外很多知名的旗舰店进入我们商业街，能够提升整个顺义的商业结构，打造不同于以往的具有风情板的商业街，其实也是自住房业主的福利，可能我们房子还没有交房子商业街已经先行启动了。

这块是顶级教育，中央别墅区在国际机场旁边，依托于非常好的地理位置，包括涉外的政策，发展到现在已经20年了，积累了很多高端经验和资源，在北京乃至全国最高端的物业的居区之一，一提到中央别墅区都是别墅，而且中央别墅区已经基本上五年没有整块的土地供应了，它的教育、医疗、商业，以及顶级的物业，甚至人脉，包括跑马场，包括国际化的教育，是其他地区不可复制的，而且我们的客户来说，正好通过比如说三到五年的奋斗，有了自己小宝宝以后，能够与同步的国际接轨，包括现在《爸爸去哪儿》的明星也在中央别墅区，享受到跟他们一样的国际化资源，我觉得还是非常难得的，也是其他区域不可复制的。

最后详细介绍一下我们的生态环境，中央别墅区刚才说了很多交通优势，以及配套之外，其实富人们都喜欢住环境好的位置，顺义是在北京离天空最近的地方，他的植被覆盖率都在35%以上，我们项目东侧一路之隔就是280亩的已经建成的文化广场，它是综合性的休闲广场，比如可以做有氧的慢跑，或者散步，都非常好，甚至很多的客户推开窗户就能够看到一大片习得绿地公园，我觉得这个公园来说，可能是很多商品房都享受不到的资源，更别说我们金地价格比较低的自住型商品房了。西侧还有一个莫奈花园。而且我们的金牌物业叫金地物业，我们金地所有项目都是用金地物业，我不知道金地物业大家了解不了解，全国有百强物业排名，金地物业连续几年都在百强物业排名里面第一位，尤其是全国业主的服务质量和业主满意度两项含金量最高的，我们已经连续四年排名第一了，可以说金地物业就是全国最好的物业，没有之一，而且我们这次的项目，我们所有包括别墅、公寓，都是金地物业，包括后期，像格林花园、格林小镇，很多业主十年前买的房子，换房时大多数都会选择我们金地的房子，就是舍不得我们的物业。我们二手房基本比周边贵10—20%，所以升值空间非常大，物业也是非常好的保障，而且我们今年推出云服务年，有很多其他物业没有的东西，其实选择房子更多的是选择物业。最后讲的是项目的得房率，我们首先层数不多，我们梯户比只有两梯四户到两梯六户，这还是品格非常高，而且包括太阳能、医疗电梯都会配备，我们得房率是82.5—83.5%之间，基本上是市场上商品房的主流，整个的户型也非常多。

最后再给大家简单做一个回顾，我们金地悦景台四大核心项目价值点分别是，中央别墅区的配套，你享受到的不仅是好的配套而且是好的商业配套；另外我们非常好的交通网络，我们非常便利的连接到了市中心，不管是公共交通以及驾车出行都非常便利，连接了三大核心商圈，完全可以作为您的第一套居所；另外是眼前可以看到的配套，房子2016年交房，但是所有的配套已经建成了，而且步行可达，可能我自己住的房还没有达到这样，因为现在很多商品都在六环之外，能够买到这种配套一步到位的商品房非常难得。最后是金牌物业，保证房子有很好的服务。

很感谢大家，最后提醒大家一点，我们项目已经在8月7号开头了网上申购，陈秘书长已经说过了，我们经过了项目公示已经开始网上申购，已经上万申请名额了，已经客观反映出金地，也就是在座各位对于金地品牌的认可，以及对于金地品牌项目的认可，可以给大家带来一个福音，我们项目有几个方式可以联系到，第一个是今天会后在座的各位在门口有两个服务人员给大家介绍项目具体内容，大家有兴趣的可以留一个电话，另外微信上可以扫描，微信上我们现在有抽奖活动，现在正在热抽的是一个产品电源，还是比较时尚的。另外可以在网上搜金地悦景台网上申购，我们正在申购当中，网上申购我们在8月12号之前也就是下周二，后天两点之前如果你有资格在网上申购的话还有机会参加我们的网上申购的大奖活动，我们会抽一些奖品也是回馈给客户。

还是感谢大家能够在立秋后炎炎烈日下参加这个项目，希望大家有好的居所。再次感谢大家，谢谢！】

主持人：滔滔不绝的讲了将近20分钟，口才非常好，接下来让大家轻松一下，因为连续听了两位专家的讲座已经非常疲劳了，该到了给大家送福利的时候了，今天特别准备了验房的名额的抽奖，我们请专业的验房师一般一平米大概在十几块钱，这样话我们今天准备的五个名额大致价值超过千元，接下来请工作人员把抽奖箱这样一个小瓶子拿上来，同时请上来抽奖嘉宾，来自地产中国网新闻部主编王莉上台给我们抽奖。

（抽奖）

恭喜这五位朋友，等一下找一下王莉进行核准。

接下来进行今天非常重要的仪式，就是进行整个自住房疑问的答疑，分成两部分，第一部分是结合我们自住房项目的很多事情进行答疑，第二部分是地产中国网负责验房的同事进行答疑。接下来请上来几位进行答疑的嘉宾。首先看一下网友的提问，这是通过我们征集来的。几位嘉宾是来自我们北京市房地产协会的秘书长陈志先生，还有来自金地项目的销售总监于冀云先生，还有来自我们地产中国网的朋友，还有来自北京市住建委专家组的马力老师，几位一起来我们台上就坐，进行答疑，掌声欢迎他们，一会儿大家有什么问题都可以通过我们台下工作人员递出的话筒进行提问。

我们先看一看我们网友提出的几个问题，每个问题都问的挺详细的，第一个问题是金隅的一个项目，说现在单身无房，属于优先摇上号，但是签合同，峰顶，房贷，收房网签这么多环节到底哪个环节后可以结婚，总不能未来几年都不结婚了吧。

陈志：这想结婚哪天都可以，只要翻翻皇历有黄道吉日就可以。至于买房这件事情，你的仪式是在买房前办还是买房后办这是你自己要作出决定的，他说想结婚，买房这个环节，我个人认为怎么着也得把合同签了吧，如果合同签不了，你跟你的另一半说我买房了，恐怕人家也不信。我是这个建议不一定对啊。

主持人：我们也请马老师回答一下，因为他现在是单身，所以属于优先的范畴，但是是不是说我结婚了，再去签合同就不算优先了。

陈志：如果是这个概念的话那是，你要是25岁单身，你是优先的，你结婚了，你还没有买的，那就不是了，这个要看你登记的那一刹那，你是不是已经可以选房签合同了，如果说都已经经历了这个程序了，我单身的状况选房了，已经可以签约了，OK，这个程序要走完了，接下来完全是在履行你执行合同过程中，这个环节你再结婚是没有其他的会影响到你这个问题的。

马力：从购房资格这块来说，在您网签之后结婚都是不影响您的购房资格以及优先家庭的认定，也就是说网签之前结婚恐怕有点问题，如果是在网签之后结婚就没有什么问题了。另外需要提醒的是贷款环节，你如果说签订了购房合同以后，银行贷款审批可能需要一段时间，如果说您结婚了之后，您的爱人有一套房或者曾经使用过房贷，有可能银行的系统会查得到，有可能银行那边会认定是属于二套房，但是跟建委是两码事，但是这样不影响银行对你的审批，所以最稳妥的是在银行批贷后就没有什么问题了。

主持人：一般我们从签合同到实现网签过程等多久？

马力：签合同、网签很快，比如说到一定数量他们基本上每天或者隔一天就会把网签的数据上网录入，然后通过审核就可以了。

于冀云：从审核大概需要两周左右，10个工作日，有一个周末的环节，我也是建议等到把网签都结束以后，我觉得再领证结婚比较稳妥。

主持人：接下来问下一个问题。第一个问题，收房时按套内面积单价要补价差，如果出现与合同上写的套内面积多1平米，公摊面积少1平米，只能补开发商套内面积钱，无法约束公摊面积的减少吗？

陈志：这个问题我建议我们秦兵律师团的马律师，一会儿详细的在案例当中，我不知道有没有准备，因为我知道就我们房屋面积缩水问题当中我们秦律师做的很多的案例，我想一会儿马律师给大家讲的时候会有详细的介绍，建议马律师就这个问题做一个专门回答，我们就不回答了，马律师最专业。】

主持人：收房入住后怎么有效的向物业公司争取应有的权利收益？比如说小区里面挂了一个广告，其实这个广告按道理应该是物业公司赢得的收益跟业主有一些分配的，类似这样合理的权益，怎么跟物业公司去，是通过业委会还是什么形式？

于冀云：这种在我们金地物业里出现的不多。我理解基本上会成立一个业主委员会，包括物业费的协商，因为开发商根据需要，可能十年前的小区，可能十年前物业费几毛钱，现在已经完成不了这个服务了，像这种都是通过业主委员会同意之后才能行使开发商包括物业的权力的，我觉得还是要跟物业进行沟通。

陈志：我补充，马专家一会儿最难的题交给他。我们给所有的消费者建议，您的权益首先你买新房时我们叫前期物业，这个时候要看公示，前期物业政府做了一系列的规定，包括物业应该收多少钱，前期物业有哪些权益，包括消费者有哪些义务，都有非常详细的规定，所以建议大家一定在验收的时候，在收房的时候看开发商提供的前期物业，这是第一条。

第二条，我们如何保障自己的权益，虽然开发商在这儿呢，我建议大家不要听开发商，我们一定要组织起来，要成立自己的业主委员会，大家为自己的家园去尽自己的那份义务，所以我觉得我们这么多年一再倡导的，我相信我们马律师，我们秦兵房产律师团在这方面也有很好的建议，也会有精彩的案例分享。没有业主委员会我们很多纠纷都难以解决，所以业主委员会是我们自己的权利。

马力：我就说一句，根据2011年民事物业管理办法，对小区成立业主大会给予了极大的方便，就是您在收房入住之后只要有5%的业主，比如一千户的小区有50户提出来我想成立业主大会，这样的话就可以履行相关的程序成立业主大会，大家上网可以查到。】

主持人：接下来看下一个问题，关于首付及贷款的问题，贷款是否必须通过开发指定的银行和代理机构，在签订预售合同当天办理？是否可以选择别的银行办理贷款？

陈志：各家开发商的做法不一样，但是现在买房一般是两类选择，一类选择是公积金，一类选择是商业贷款，但是往往公积金过去比较低，现在涨了仍然不够，正常是80万封顶，比如说总价200万的单套房子，除了首付之外，比如按30%首付，也就是说60万自己先交，剩下的你要去先办理公积金，公积金只有80万，还不够200万，剩下的要进行商业贷款，所以这个时候要提醒我们的消费者要看，我们开发商给大家提供的商业银行的贷款进行组合贷，只有这样的情形才能获得支持。中间还会有一些零、差之类的，要先把零交齐了，按整数贷款，至于能不能选择，主要是看开发商给大家提供的金融服务的银行企业多少的问题，有些银行没有这个项目，有的银行有，这个也是某种特定的因素吧，我们也不能说这个事儿不对，这个还得看大家自己的支付能力。

主持人：具体项目具体分析。刚才您提到了公积金贷款是大家经常选择的。对于公积金贷款客户需要拿到封顶证明之后才能提交贷款申请，也就是说这个时候才能确定贷款的额度，如果这样的话，先交了三成首付，到时候再用公积金组合贷申请不了这些额度，是不是还可以用现金把剩下的补足，手头要有足额现金的话，是不是还会产生违约的风险？

于冀云：公积金也分国管和事管，国管的话从买房子开始就已经开始还贷款了，如果是事管的话会出现这种问题，可能他评级没有评的那么高，我们现场一般政策是为了方便业主能够买到这套房子，还是会允许他补充现金，或者把一部分的资金用于贷款抵消掉，开发商一般现场都会允许。其实像公积金自己能贷多少钱都能算出来。

主持人：首付是不是可以只交30%，其余的都等封顶贷款清楚后再补交，是否会被开发判定恶意欺骗，不同意补交，有没有这种风险。

于冀云：网友问的真细致，其实原则上我们跟客户签合同的时候都是需要把首付款一次性付清的，就是说您应该付30%就付30%，如果是二套房，名下无房的，可以出60%，也有个别开发商，比如说由于销售的压力或者回款要求会放松一部分，也就是说你应该付60%，但是可以30%先签合同，通常情况下会签一份协议，因为毕竟银行是需要首付全清的情况下才会放贷给开发商，我们业内叫首付分期，我们都是在双方约定下进行买卖房的操作。

主持人：其余等封顶贷款清楚后再补交是什么意思？

于冀云：这要看协议，因为封顶的时候银行才会放贷款给开发商，也就是说客户才会还款，有些客户误以为我是不是买房子就要把其余钱交清的，不是这样的，是不是封顶以后我才要把钱交清，也不是这样的，理论上最严谨的是应该你先把首付款交清，不管交多少。这个客户说的情况，有可能是开发商允许分期的，这法律上也是允许的，主要看双方的协定。

主持人：这个人说名下有一套房，考虑到老人的养老问题，想再买一套给老人住，请问我可以购买自住房吗？首付款比例是多少？

于冀云：因为现在北京的限购，包括现在的政策都是以家庭为单位，我理解他的家庭，夫妻双方及未成年子女算一个家庭。这个是可以的，如果是北京户口。

主持人：北京户口是指夫妻双方其中一人就可以。

于：一人就可以，北京户口现在可以买两套房，对于这种就属于非优先家庭了，优先家庭是指名下无房的北京人士，现在很多房子按照政策是优先家庭先选自住房，然后到非优先家庭，他就算非优先家庭。】

提问：我问一个小的细节，确定优先权只能是无房单身吗，如果是北京户口无房已婚不可以吗？

马力：北京户籍的要不然就是保障房轮候家庭，要不然是经济无房家庭，经济无房家庭不管是已婚未婚，只不过有个未婚的条件一般有年龄限制，已婚家庭主要是家庭名下无房。

提问：追问一下，比如说夫妻双方都是无房的，并且是北京户籍，但是可能户口本跟他的父母在一个户口本上，他的父母名下有房的？

马力：这个不影响，北京的认定是一对夫妻带一个未成年的孩子，就是他跟他的父母已经不算是一个家庭了，您的情况您俩算一个家庭，跟户口本没有什么关系，只要有结婚证一系列的证明就可以。这个也算是优先。

提问：我想问一下陈会长，我金隅汇景苑我选完了，但是现在自住房的论坛形成一个氛围，大家都说汇景苑的房子不够好，已经形成了一个导向，对我们已经选完房的已经产生了动摇了，我女朋友都问我说这房子是不是就有问题，我想问一下为什么弃楼率这么高，是不是金隅的房子确实有问题？

陈志：是这样的，首先应该说我们说的有问题指的是什么，这个概念不清楚，我们血拼网上有些提的比较含糊，我可以肯定的跟各位说，我们金隅房地产企业质量上是没有任何问题的，因为他首先是上市企业，第二在北京市来说，他是一个信用等级比较高的房地产企业，所以质量上不敢有任何的马虎，我觉得是这样的情形。你认为的或者我们血拼网里提出的问题，可能跟周边配套的关系，或者跟户型的关系，这些地方那只能是仁者见仁，我也没有办法说一定就好，主要看跟什么比，这个户型的大小，包括周围的环境，但是从汇景苑未来的趋势来说，还是问题不大的，因为周围现在很多的项目都立在那个地方，以后的配套会没有问题，所以说看未来吧，你也可以跟你的女朋友再看看其他的，或者说详细的再商量商量，至于说弃选率的问题我觉得是这样的，我们看这个一个是户型，大家问题比较多的，主要是跟谁比的问题，第二个是区位，大家可能觉得我也花了不少钱，在这个区位如何如何，就看你怎么判断这个事情，如果从未来判断还是有价值的。因为买过商品房的家庭都知道，你买了便宜的时候，刚开始你承受的就是那个地方交通的不变，配套的不齐全等等的问题，所以我也不敢说我的说法就一定是对的，给你提一个参考性的建议。】

提问：还有两个小问题，现在我们论坛里有些人自发的组织起来说汇景苑的窗户1.1米的太小，也不是断桥铝的，大家要通过维权，有没有通过我们的维权让开发商窗户设计的大一点，或者统一换成断桥铝的，这种可能性有吗？

还有一个问题，刚开始讲座您说自住房是属于商品房，确定五年后是可以买卖吗？因为现在有人说，有可能政府像经营两限房一样封闭化运行不允许买卖，我想得到明确的。

陈志：从目前的政策上来看，先回答第二个问题，没有问题，我说的五年叫做你取得房屋权属登记之后，确确实实在你名下之后开始计算五年，这是第一个概念。到今天为止所有的政策表达都是可以买卖的，如果说有什么政策性的变动，我们现在确确实实很难预见，但是作为一个商品房，我想即使有变动可能对买房的老百姓更有利，不会更不利，这个作为制定政策来说会很好的考虑，不会说对已经执行了这个政策的老百姓做不利的考虑，这只是通常的惯例。至于你的前一个问题，首先我需要给你提出来的，这不是叫维权，首先是这样的概念，为什么呢？我们企业执行的标准都是国家标准，当然会有上限或者下限的区别，我们现在可能由于成本问题，我们企业不盈利的，自住房这个几乎没有什么利润，甚至有些企业要往里垫资的，他在国家标准范围内做的，政府没有办法指责说怎么样怎么样，这是在国家标准之内，但是我觉得可以沟通，企业是可以商量的，企业也会倾听我们消费者的声音，我们秦兵律师团在这儿，你们很多建议都可以提供给他们，我们也会把你们的想法、你们的意见带给企业、带给政府，尽量的我们在沟通，大家心平气和的状态下沟通好，获得比较满意的结果，我只能说到这么多，希望能够说我们通过努力沟通好了，能够实现您刚才说窗户的变换，尺寸估计改不了了，因为外立面已经审批了。

提问：您好，我想咨询一下关于产权的问题，因为首创悦都汇2016年1月份交房，他们口头承诺3年之内拿到房产证，这样拿到房产证之内才有产权转让的权利。

陈志：首先按照商品房销售管理规定这样做不可以，我们有律师团在这儿，咱们可以替你把这个问题了解清楚，我们会在我们的后台给予详细的回答。严格的这么说，企业是违法的，我们销售管理有规定，必须在多长时间内给规定。

提问：法律的日期是多少？

陈志：一会儿我们的律师会介绍，案例讲解过程当中，我们企业都非常清楚这个时间，700多天，这是从你签订合同之后。

于冀云：一般购房和统会注明，国家规定在你交房之日起，730内包括工作日和休假日，就是两年之内需要给我们业主办理产权证，可以回去翻一下首创的合同，金地的合同都是符合国家规定的。我觉得你回去还是翻一番合同，很多都有纸质的文本。

陈志：这个问题比较专业，我们必须严谨的回答，所以我们在后台详细的列出来，包括我们跟首创了解情况之后把这个问题给你一个详细的回答。

提问：我们的合同上有730日这个工作日，但是现场问工作人员他说是三年之内。

提问：按照合同来。

陈志：对，他说的非常对，你可以找律师打官司告他，我们支持你。】

提问：我想问一个问题，现在周边的房价有一定的变动，咱们自住型商品房比周边的房价低出30%，如果房价出现了变动，但是我自住型商品房在网上申购开始一直到最后选房时间拉得比较长，如果周边房价下降或者怎么着了，这个房子交房或者交款时会不会把房价做相应的调整，保持它跟周边房价的价格差价30%。

陈志：目前来看不会，这里有这么几个概念，第一个我们现在看到整体的一路下降的情况，对于北京而言。我们现在看到的房价平均价格还是在涨的。尽管说我们上半年的交易显得比较少，但是平均价格还是涨的，当然有其他的因素，比如说高价盘比较多带动的结构性的涨，但是整体来说北京未来可能下降的概率不大，整体下降的概率不大，特别是整个的高端明显下降的可能性，或者改善盘明显下降的可能性没有，但是你要说某些区位有没有下降？这个可能性存在。但是作为自住房价格确定以后，您提的这个问题是我们现在在一些跟领导、跟政策制定者交流时我们提过的问题，就是说一旦下行怎么办，这是第一个问题。第二个问题，现在大家对自住房的认识，包括今天我们给大家做这样的讲座，也是希望大家不都弯路，提高效率，这个过程中确确实实有大量的弃选的现象，这样的话无形当中就会拉长很长的时间，这有一个效率的问题，我们开发企业做这个销售其实很清楚，比如300套，三天、两天、五天，迅速处理完了，但是摇号的过程要网上公正，要按顺序，本身这个周期就相对长，这个我们也在提建议，尽量的是不是从政府制度设计当中考虑到，所以制度设计层面还没有考虑到，您这个下降以后是不是就往下找找，我只能说您的心声我们尽量的反映给政府，希望政府能够相应的调整，但是已经定了政策估计短期内改不了。

主持人：我们对于市场谁也不会绝对了解，但是陈老师说了房价不会降，他说的，开个玩笑。

提问：我是金隅（嘉靖园），我了解到得房率有75%到80%，这样的情况，但是价格都是统一的，这样的话对后选的一些业主能体现公平公正吗？先选的得房率更高，后选的得房率低。

陈志：因为先选的机会就多，后选的就少，这个我希望社会赶快进入共产主义，但是物质又有限制，我们不可能做到那么全，所以只能有一个尽量公平的顺序，也就是说按照这个顺序正好卡在这儿，比如说王阿七是第一号，他的机会比所有人都大，谁也都没办法这个事情。

提问：但是价格可以体现差异化。

陈志：对，我们跟政府反映过了，我们卖过商品房的企业都知道，有楼层的价差、朝向的价差，那么我们现在一个定价有可能不太科学，您的建议我们已经在给政府反映，就是我们能不能做一个平均价，允许企业在这个平均价之内做一个浮动，比如说楼层不太好的降点，稍微好的涨一点，同时我们朝向差一点的降点，朝向好的涨一点，这样的话均衡一下，这个作为企业来说过去现成商品房应该都是这样。我们已经提了这个建议，希望能够有比较明确的答复，但是还需要政府再修订，这个我现在说不了，但是您的建议第一非常好，第二我们尽量把您的意见反映好，现在只能是这样。

主持人：其实就是互相理解。

提问：关于自住型商品房定价是根据周边同地段同品质，但事实上现在出现的是品质的定义和周边商品房的品质有差异的，政府目前的政策是说五年之内交易的时候按照周边商品房均价定差价的，实际上我们品质和周边商品房的品质不一样，这个差价我们能按照周边商品房定价来定吗，那么现在还没有到五年，我们提出一个建议吧，想让政府在未来制定政策的时候一定要考虑到这个因素，因为我知道这个问题其实很多业主都非常关心，可能现在真的没有解决方案，我明白，但是我希望我们的专家和协会的领导，能够给政府反映出来，大家都说是自住还是投资，我们未来的交易可能也是为了另外一种自住，因为各种原因导致我需要交易，那么我交易的时候需要考虑这个因素，所以这是我们业主非常非常关心的问题。

陈志：一定把你的意见带到，您说的特别有道理，我个人赞同您的观点，但是我们只能说把您的意见带给政策的制定者，能理解。

提问：各位专家下午好！我的问题刚才在五个问题的里有提到，但是我还是要补充说明一下，刚才五个问题里有两个问题涉及这个方面，同时我们私下接触里是困扰我们用国管公积金贷款的人，我们现在选的是汇景苑的房子，之前签了认购书，说你们只填30%首付，口头上答应我们将来贷款额度确定之后补交其余的。我现在实际首付多于30%，因为第一国管公积金确定贷款必须确定封顶的时间，而现在封顶的时候金隅现在的说法完全是不知道，每次问每次他们的答复都一样，国管公积金是根据余额来确定贷款额度，所以这个直接影响到我贷款额度的确定，所以我不能说我交的很多，因为我贷款比如说两年之后，他认购书说2016年3月份，我觉得不会那么晚，如果真到那时候，我贷款额度的增加我觉得我首付就会交得更少，金隅现在口头上答应我的是我只交30%，等到封顶之后，把贷款确定下来之后再补交首付，但是这个东西是否有必要写到合同里，据我所知，包括金隅汇星苑签约，签合同都是格式版本，没有签补充协议，所以我想知道虽然口头上答应，这个东西是不是真的有风险？

你金地支持国管公积金吗？

于冀云：确实我们项目处于网申阶段，我们贷款政策都在跟各个银行沟通之中，我们现在不能确定我们这个项目的政策。

提问：您金地项目到时候跟业主签约是不是也跟金隅同样，我们跟开发商之间是不是没有商讨空间？

于冀云：补偿协议是这样的，我们合同基本都是制式文本，但是后面还会有补充协议，这个一般由开发商拟写，但是都是建委备案的。您这种付款方式，我觉得可以跟金隅那边开发商咨询一下，我们现在还没有涉及到。但是交房时间我觉得可以确定，到销售证的时候一定会确定您的交房时间的，不会是模糊的概念，这个肯定能确定下来。

主持人：可能需要首先跟金隅确定封顶的时间。

于冀云：封顶时间和交房时间是可以确定。

提问：问题金隅没法确定，这是不是违法。

陈志：违法不违法单说，但是从开工证那个时间开工，通常法定竣工工期高层是18个月，就是封顶你是能看到的，你是能够推出来的，当然这里面我们说这个周期会不会有变化呢？比如说特殊的情况，比如说奥运会了，所有的工期都延，企业是不可抗力的情况，或者企业不能自己掌握的情况下会延，还有特殊的情况会延，但是一般来说我们按18个月去估这个企业的施工合周期是能够估出来的，你说什么时候封顶看不出来吗？有可能会留余量，但是不会说不知道这个事儿。所以我觉得你可以要求他提供文字，你说不能确定封顶，你可以要求他提供文字。如果你说确定不了你给我我去找他，保证可以告诉你哪天封顶。】

主持人：咱们掌声感谢台上的三位嘉宾。

接下来结合整个买房过程当中有哪些陷井请我们专业人士，来自秦兵房产律师团的主管律师，给大家做一个简要介绍秦兵房产律师团是专门做房地产法律的常识，包括官司受理的律师团，所以整个的业务都是针对房地产的，所以请出我们的主管律师马传贞律师上台为讲解，大家掌声欢迎。

马传贞：大家下午好！今天我来给大家介绍一下我们的团队，我们这个团队是秦兵房产律师团，第一团队的简介，第二团队的成就，第三团队的制度，第四我们的活动，第五我们的联系方式。

我们团队成立于上个世纪九十年代初，到现在已经走过了近20个年头，已经成为具有70名律师的专业房地产团队。我们这个团队是指为弱势群体服务的团队。我们的团长是秦兵律师，他有著名的《204房产合同》，20年来我们一直专注房产法律研究服务。我们团队的理念是匡扶正义。这就是我们的204合同，我们有个著名的案例是上海的楼倒倒的案例。还有我们的一些成就，在此不多介绍。

下面我给大家介绍如何通过签订购房合同规避风险，避免损失。我们的联系方式大家可以记一下，咨询热线01065885599。

《如何签订购房合同规避风险避免损失》，这是我今天给大家带来的一个讲题。买房最大的风险是什么？大家有没有考虑过，因为现在我了解到，咱们现在自住房的准业主，什么叫准业主？就是要签合同的业主，在签订合同的时候，开发商不让事先看到合同，不允许对合同进行更改，不允许扫描、拍照，为什么会是这样？大家在想这个买房的最大的风险到底是什么？我来告诉大家，这个最大的风险就是你根本不知道风险在哪里。今天我将通过一个真实的案例来告诉大家风险在什么地方，并且如何通过协商谈判去签订一个合同来规避这个风险，进而避免我们的损失。这个案例是通过五轮谈判，反复交锋，和开发进行博弈，终于成功签署了一份将近200条的补充协议，大家一定要记住，现在开发商和我们业主签的合同，基本上就是一个格式合同，大家知道不知道我们是可以签补充协议的？而那个补充协议如何去约定？下面我们一一和大家沟通。

首先，说一下案例中的王先生为什么委托律师？是因为他曾经两次买房都被开发商骗了，因为合同没有签订好，使得因为开发商的过错产生的违约而受到的一些损失无法进行赔偿，所以他决定要委托律师来做，那么他也总结了前两次买房出现的一些问题。第一就是不知道合同该如何进行约定，刚才我说了不要说开发商不同意签补充协议，就是同意你签，那么如何去写，不知道。第二也就是说开发商太专业，无论是谈判技巧还是法律知识，为什么？因为开发商要人力有人力，要物力有物力，要律师有律师，什么都有，他每天面对很多买房的人，他的谈判技巧比我们要强一千倍，往往对方会以法律规定是这样这样规定的然后来驳回我们的一些问题，而我们不知道是不是有这样的法律规定。第二也不知道这个法律如何规定，因为你在签合同的现场，没有办法立即知道，因此你根本提不出修改意见和建议。第三法律的术语是不明确的。第四也就是违约责任没有约定，或者约定不对的。一份好的合同的标准大家知道不知道是什么？那个标准就是守约方期待着违约方违约，如果你的合同能够达到这样标准，那么恭喜你这个合同您签好了。所以这个王先生第三次买房有这样的担心，所以他决定委托律师来做这件事情，就是帮他签订购房合同，叫陪购。

这个案子我们通过了五轮谈判，最终签署了200多条的补充协议。我们来看第一轮谈判，就是察看五证的原件，哪五证？建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，预售许可证。当时我们去的时候，开发商的销售员拿出的是五证的复印件，并且跟我们说他们五证齐全没有任何问题，而当时和我们一起去的王先生也一直在说，我也曾经见到过，应该是没有问题的，但是我们坚决要求看原件，为什么？因为许可证的这些证件决定着合同的基础，国有土地使用证如果有问题，他会直接关系到将来我们是不是能够拿到产权证。还有预售许可证，如果没有的话，我们和对方签的合同很有可能是无效的。最后我们终于看到了这些原件，为什么？我们和对方僵持了两个小时，对方说在总部，大约在40公里以外，到底要不要放弃取决于王先生的坚持，我们律师就坚持一定看原件，最后我们通过看国有土地的使用合同，以及土地出让金的收据，还有国有使用证的附图比对，我们发现这个开发商的出让金没有交全，因此这个国有土地使用证就是临时的证件，那么这个临时证件对我们来说意味着什么？风险就在这里。所以我们开始了第二轮谈判，也就是解决土地证的问题，因为临时的土地证只能让开发商取得一个开工证，并不能成为一个合法的土地使用权人，所以很有可能将来给我们造成的是拿不到这个产权证，那么怎么办？所以这个补充协议就非常重要，我们来看应该如何写这个补充协议，如何进行约定，使得我们的风险进行规避。

考虑到目前无法提供正式的国有土地使用证，为保证买售人的权利，出卖人承诺要于某年某月某日前向买售人提供，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如果到期不能提供买售人有权要求退房，出卖人要承担全部违约责任，如果我们要求退房，但是买售人并没有取回全部的房款，或者我们不退房出卖人将因缺少国有土地使用证每天向买售人支付总房价千分之一的违约金，通过这个补充条款可以看到，作为买售人，作为守约方我期待着这个开发商违约的，因为如果他违约的话，我每天可以得到总房价千分之一的违约金，这就是这个补充条款的重要意义。

第三轮谈判，意味着什么？我们必须要先起草好相关的补充协议，一定要记住不要指望别人去给你起草一个对你有利的合同，谁起草谁受益，这是一个原则，这是一个规律，为什么要请律师给大家起草这个合同？大家一会儿可以看到。我们必须自己起草，然后还要说服对方认可你起草的合同，我们要和对方的律师进行见面，对方的律师事实上是知道秦兵律师的204合同的，秦兵律师把商品房买卖合同写成了204条，非常非常细致，而且里面最大的亮点是违约条款的约定，所以对方律师因为知道204合同，并且他知道204合同的目的背景就是对购房者的基本权益进行保护，并不会过多的侵犯开发商的权益，所以他对开发商说，只要我们的资金没有问题，能够按时保证交工，不会承担什么违约责任，所以对方律师的说辞对开发商来说起到了非常好的说服作用。

第四轮谈判，牵扯到这个采暖炉到底是写购买还是赠送问题。大家就想购买和赠送到底有什么区别？它的一些法律后果是不一样的，假设这个采暖炉将来出现了问题，比如说爆炸，给我们购房人造成了一定伤害的时候，因为购买或者赠送对方的责任是不一样的，开发商就坚定的说我这就是赠送，但是对于我们来说我们坚定的认为这是购买，因为我们购房时已经计入了购房成本，我们和对方辩论谈判了将近两个小时，最终在合同里写明这个采暖炉是购买。

第五轮谈判是最重要的谈判，也就是违约条款，在这里我提醒大家违约条款是最最重要的，刚才说了一个好的合同一定是守约方期待着违约方违约，这样违约方就不会违约了，本次谈判的要点，就是如果因为开发商的过错给我们客户王先生造成损失的话应该怎么赔偿，特别是赔偿的标准和依据的问题，开发商认为就以万分之二的标准进行赔偿，我们坚决不同意，为什么？因为这个标准不足以支付银行贷款利息，也就是说开发商其实根本不用承担任何责任，如果是因为他的过错导致损失的话，他几乎不承担任何责任。所以说我们就坚决不同意，然后进行博弈、谈判、辩论，也是两个多小时之后，最后达成了一致的意见，如果有损失，就按实际的损失进行计算，如果无法进行计算，则开发商每天要向王先生全家每人支付违约金2000元，这样的一个约定，如果大家有这样的补充协议约定的话，你是不是期待着开发商去违约呢？

下面说一下成功签约的秘诀，就是两个字“耐心”，刚才我也看到，当我上来介绍我们团队的时候，很多准业主都离开了，就是因为没有耐心，购房者的态度是签约成功的重要因素，你的权利的获得一定是你争取来的，我们作为弱势群体，无论你在你的工作行业是多么精英，但是买房的时候你面对的是开发商、政府就是弱势群体，作为弱势群体我们武器只有一个就是法律。如果你连这点耐心都没有怎么维护你的合法权益，如果没有这点耐心，你的合法权益被侵害，两个字“活该”，当时我们谈判的时候，我们和开发商有争议的时候，王先生总是表现出对律师的极大信任，比如我们要求看原件，虽然我认为他的复印件没有问题，但是律师坚持看原件，一定要陪着看原件，事实证明因为对方我们看了，我们替他签了一份对他极为有利的补充协议，还有当开发商表现出我不和你签了，我房子不卖给你了，但是你为什么不争取自己的权益，其实开发商就是这一点，现在是人家的市场，人家不卖了，那我们所应该有的态度是什么？安详自乐，就是无所谓，因为这就是一场博弈，就是一场谈判，合同是什么？合同是双方经过协商谈判而达成的合意，如果你一味的屈从于对方，那么你一定会被侵权，因为我们有太多太多的案例，因为我们这个团队就只为弱势群体服务，我们太清楚了。

律师提示，我们买房是一种交易，它其实是一场博弈，也就是说签订合同的过程就是谈判的过程，就是博弈的过程，最终占有优势的一定不是资本多的人，而是具有勇气、智慧和耐心的人，为什么这么说？如果你敢和开发商谈这个补充协议，一定意味着你已经做好了大不了不签的准备，也就是勇气，然后智慧，智慧其实是一个专业知识而已，你可能在你的领域是专家，但是签订合同的时候这个智慧是可以借的，然后就是耐心，也就是说在座的各位本身所应当具有的品质。关于如何签订购房合同来规避这个风险避免损失，我就通过这一个案例来给大家讲述。

如果有其他的问题，我们那边有律师团的资讯处，大家可以去那里咨询，刚才有一位业主说房产证的问题，其实根据相关的规定应当在交付房屋90天内给我们办理产权证，这是有规定的。当然在你和开发商签合同的时候，如果有约定的话，刚才不是说730日吗，有的是720日，如果你不去争取，你就那么签了，那么约定优先。为什么这个合同一定要由律师把关就基于这里？我可以约91天，我可以约90天，我更可以约60天，没有问题。如果你不懂，那么就是对方说了算。

还有刚才说的面积的问题，如何精确的计算我们的面积，因为这个面积一般来说现在以测绘公司测绘的为准，这都是有猫腻的，测绘公司多测绘几平米，对于开发商来说，他可能多支付几十块钱，但是对于业主来说一平米就是几万，所以面积问题极为重要。那么我们到底怎么样精确的计算我们的面积，建议大家到超市里买直接可以测量我们面积的尺子然后自己测量，就要求开发商跟我签补充协议，面积以套内建筑面积以此为准，只要你争取、只要你坚持、只要你是合法的，没有问题。

我今天讲到这里，谢谢大家！】