房地产海外投融资：这可能是最好的时代

网易房产7月19日讯 近年来房地产海外投融资逐渐热起来，国内资本漂洋过海去赚钱，符合“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理念，但是人民币要实现“走出去”并不那么简单。在7月19日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会“跨境投融资”分论坛上，在场人士认为国外的融资工具和融资环境比国内成熟很多，但是同样需要慎重判断，注意陷阱。

房企出海的时机可能已经成熟，一方面国内经济发展速度放缓，面临低通胀压力；另一方面，近年来欧洲遭遇经济低谷难以自拔，此时的人民币出海实现投融资落可能是最好的时代。不过跨境投融资并不是一个简单的过程，尤其是在房地产领域，国内的经验搬到国外并不一定就能够落地有效。

一次成功的房地产跨境投融资需要法律、专业机构、企业等不同主体之间的相互协作，每一个环节都需要全面了解并熟稔于心。

以下为嘉宾精彩观点：

Allan Knapp：对于一个欧洲的市场来说，持有性的物业，回报是10%到15%，刚刚说的增值性的，预期是15%到20%，核心物业是20%以上。比如说在海南的希尔顿酒店，卖的话该是以3%的收益率出售。现在伦敦的核心的物业差不多在4%到4.5%。再高的话要用欧洲的低利率和加大杠杆。如果我们从整个欧洲大陆来看，我们可以找到一些很好的物业是6%的回报率，甚至可以达到7%的收益率。再加上欧洲低利率杠杆，可以达到12%到15%的回报率。如果刚刚说的增值性的物业、全球前十的物业，可以达到的回报率在15%。

莫非：通常来说，海外的融资成本比较便宜，第二个好处就是往往有很多的税务结构，你融资了以后就产生了一个利息，这个利息是可以抵扣你的所得税的，这一点在中国也是一样。当然是每一个国家不一样，在英国的话，如果你这个项目公司有借款有利息的话，是可以用来抵扣资金的所得税，自己的所得税正常是20%，你用了融资之后就可以降到10%甚至更低，你不用的话就等于你白白交很多税，税务策划方面是很重要的。

中国的开发商在海外收购的时候，往往都是希望高大上，他们首选的都是核心地段的地标性建筑，往往投资回报率却并不高，这些项目有很多投资者竞标，价格往往炒得很高，所以往往收益率不是很高，往往只有4或者是3。同比之下，在中国的投资策略不太一样，就是集中在北上广深，最标志性的建筑，拿下好地段的楼，投资回报有6到8。在国内的话，可能就是要换这样一种思维，不要去盯着地标性的建筑，你要考虑一个投资组合，要分散在几个小的投资当中，这样你的投资回报率加上当地杠杆的话可能会成本低一点。你要锁定一些投资成本比较小的项目，比你把所有资金集中在一个超级地标的项目要好。

张宏溢：其实今天很多提到关于美国和欧洲，在发达国家还是比较辛苦一点，我们追求整个集团收益的最大化，怎么样把我们成本运用到淋漓尽致。我们布局比较多的现在是东南亚。在整个海外发展我们要怎么样把数字提高一点，这就是我们海外投资的思路。在发达国家（英文）是很重要的一环，当然在发展中国家马来西亚这些东盟国家，相信在这些地方，尤其是国家的一些政策导入下，这些机会会非常多，我们相信回报率会更高一些。

范桂娟：我觉得国外的融资工具和融资的环境比国内成熟很多，从中国走出去，在这么多融资工具面前，你要慎重判断，这就是陷阱的问题。我举一个例子，我们有一块新的土地开发，土地总价大概在8000多万，然后这8000多万土地贷款渠道6500万，你用2000就可以买下来了，中国的土地不可以贷款，国外却可以，国外这些都是很正常的工具，你一个总投资1亿6美元的项目，用2000多万就可以拿下来了，假如市场跌了10%，基本上你的股本就是跌光了。在国外可以由各种各样的借贷，要有人把握风控，借什么样的钱是合理的。如果是核心物业，在银行贷款是50%以上，5%利息；如果是核心的现金流锁定10年的，我觉得是非常合理的。所以简单地说，国外的借贷环境，要用一个比较熟悉的人来审阅。