新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人直播视频旅游房产家居教育读书游戏健康彩票车险海淘理财酒香

房地产海外投融资:这可能是最好的时代

2015-07-19 17:35:22 来源: 网易房产
0

近年来房地产海外投融资逐渐热起来,国内资本漂洋过海去赚钱,符合“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理念,但是人民币要实现“走出去”并不那么简单。

网易房产7月19日讯 近年来房地产海外投融资逐渐热起来,国内资本漂洋过海去赚钱,符合“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理念,但是人民币要实现“走出去”并不那么简单。在7月19日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会“跨境投融资”分论坛上,在场人士认为国外的融资工具和融资环境比国内成熟很多,但是同样需要慎重判断,注意陷阱。

房企出海的时机可能已经成熟,一方面国内经济发展速度放缓,面临低通胀压力;另一方面,近年来欧洲遭遇经济低谷难以自拔,此时的人民币出海实现投融资落可能是最好的时代。不过跨境投融资并不是一个简单的过程,尤其是在房地产领域,国内的经验搬到国外并不一定就能够落地有效。

一次成功的房地产跨境投融资需要法律、专业机构、企业等不同主体之间的相互协作,每一个环节都需要全面了解并熟稔于心。

以下为嘉宾精彩观点:

Allan Knapp:对于一个欧洲的市场来说,持有性的物业,回报是10%到15%,刚刚说的增值性的,预期是15%到20%,核心物业是20%以上。比如说在海南的希尔顿酒店,卖的话该是以3%的收益率出售。现在伦敦的核心的物业差不多在4%到4.5%。再高的话要用欧洲的低利率和加大杠杆。如果我们从整个欧洲大陆来看,我们可以找到一些很好的物业是6%的回报率,甚至可以达到7%的收益率。再加上欧洲低利率杠杆,可以达到12%到15%的回报率。如果刚刚说的增值性的物业、全球前十的物业,可以达到的回报率在15%。

莫非:通常来说,海外的融资成本比较便宜,第二个好处就是往往有很多的税务结构,你融资了以后就产生了一个利息,这个利息是可以抵扣你的所得税的,这一点在中国也是一样。当然是每一个国家不一样,在英国的话,如果你这个项目公司有借款有利息的话,是可以用来抵扣资金的所得税,自己的所得税正常是20%,你用了融资之后就可以降到10%甚至更低,你不用的话就等于你白白交很多税,税务策划方面是很重要的。

中国的开发商在海外收购的时候,往往都是希望高大上,他们首选的都是核心地段的地标性建筑,往往投资回报率却并不高,这些项目有很多投资者竞标,价格往往炒得很高,所以往往收益率不是很高,往往只有4或者是3。同比之下,在中国的投资策略不太一样,就是集中在北上广深,最标志性的建筑,拿下好地段的楼,投资回报有6到8。在国内的话,可能就是要换这样一种思维,不要去盯着地标性的建筑,你要考虑一个投资组合,要分散在几个小的投资当中,这样你的投资回报率加上当地杠杆的话可能会成本低一点。你要锁定一些投资成本比较小的项目,比你把所有资金集中在一个超级地标的项目要好。

张宏溢:其实今天很多提到关于美国和欧洲,在发达国家还是比较辛苦一点,我们追求整个集团收益的最大化,怎么样把我们成本运用到淋漓尽致。我们布局比较多的现在是东南亚。在整个海外发展我们要怎么样把数字提高一点,这就是我们海外投资的思路。在发达国家(英文)是很重要的一环,当然在发展中国家马来西亚这些东盟国家,相信在这些地方,尤其是国家的一些政策导入下,这些机会会非常多,我们相信回报率会更高一些。

范桂娟:我觉得国外的融资工具和融资的环境比国内成熟很多,从中国走出去,在这么多融资工具面前,你要慎重判断,这就是陷阱的问题。我举一个例子,我们有一块新的土地开发,土地总价大概在8000多万,然后这8000多万土地贷款渠道6500万,你用2000就可以买下来了,中国的土地不可以贷款,国外却可以,国外这些都是很正常的工具,你一个总投资1亿6美元的项目,用2000多万就可以拿下来了,假如市场跌了10%,基本上你的股本就是跌光了。在国外可以由各种各样的借贷,要有人把握风控,借什么样的钱是合理的。如果是核心物业,在银行贷款是50%以上,5%利息;如果是核心的现金流锁定10年的,我觉得是非常合理的。所以简单地说,国外的借贷环境,要用一个比较熟悉的人来审阅。

卢常乐 本文来源:网易房产 作者:卢常乐

咨询热线:4008-163-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
48小时评论排行
下载网易新闻客户端
0人参与
美女直播
约会所
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

改善族必看!这些中环内即将加推的神盘该怎

用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
x