林盛：旅游地产开发将迎大盘时代

在海南地产界，林盛绝对算是个睿智而亲切的老大哥。建筑工程专业出身的他从业十二年，操盘足迹遍及海口、三亚、临高等几大市县。在他身上既有操盘手的审慎，又有建筑人执着的工匠情怀。

网易房产独家对话海南恒迅集团副总裁林盛，看他如何解构海南旅游地产大局。

海南恒讯地产集团有限公司副总裁 林盛

谈旅游地产：旅游地产是在做增量 开发商要向社区运营商转变

网易房产：新常态下的旅游地产是否有转型的必要？

林盛：旅游地产一定是跟资源相关联的，资源决定你需不需要转型，如果你没拥有优势的旅游属性土地资源，那你就需要转型，因为要继续做旅游地产是很困难的。

我倒认为旅游地产的这种大概念需要进行一定的细分，作细分市场，包括作一些田园体验类的细分领域地产就需要不断地去融合。比如养老地产，这类地产不一定有很明显的资源优势，不一定有海景区、不一定有商业街，但有很低的土地成本优势，那么这类的养老地产仍然值得投资，因为海南岛毕竟具备气候优势。随着退休群体观念的不断改变，他们对健康的重视，对养老的重视，对生命的重视逐步增强。这个观念越来越被重视，对海南的旅游养生地产将带来很大的增量。

我认为将来旅游地产的转型也可以理解为升级，将来旅游地产一定是以大盘为主，项目越大，服务配套越容易完善，也越容易进行成本分摊；从政府层面也希望引导大盘开发，这种对政府、开发商、客户都是一个多赢的局面。

网易房产：旅游地产将来的趋势是否会朝着注重项目的整体配套以及客户的体验发展？

林盛：对，旅游地产的业态一定会更加丰富，一定在建筑之外赋予项目更多的价值。现在做旅游地产已经不单单是盖楼了，开发商要转变成服务商、运营商，一定要把社区运营起来。我们现在也在探索，也在做体验、做服务；目前我们在进行海边沙滩改造，为此我们专门花四十多万买一台专门清理沙滩的设备，同时设置天然浴场保护区。将来，我们还会提供一些海上摩托艇，沙滩四轮摩托车等设施；周末为业主举办沙滩BBQ、烧烤晚会、乐队表演一类的活动，建立起长岛蓝湾（详情、论坛、团购）的社区文化；让购房准业主、业主入住后，每天的生活是丰富的、多姿多彩的，享受体验生命的精彩。

谈去化：旅游地产摒弃粗放式博弈 精品才具竞争优势

网易房产：不可否认的是，海南旅游度假产品目前的存量依旧非常大，竞争也是非常激烈，项目下一步的去化计划是什么？

林盛：目前存量大这个客观事实无可否认，造成这种现状的原因，主要是由于国际旅游岛获批以后，很多项目盲目拿地，盲目动工，造成了大量的库存。但是现在市场已经从粗放式建设转向主打精品化产品的模式，开发商只有对产品精雕细琢，才能具备竞争优势。目前整个宏观的房地产市场，还是要谨慎应对，但是我们项目应该说是临高性价比最高，去化周期是最短的，我们上个月的销量基本上占到整个临高市场份额的40%。

目前临高的整体存量压力不算大，因为对比全省各个市县来说，临高有后发优势的。

目前，琼北的竞争基本上集中在文昌、临高、澄迈和海口。文昌整体规划有它的优势，但是对内地业主来说，如果来到这个地方置业，享受更多的就是社区小环境，比如我们长岛蓝湾，基本上不出家门就能够解决业主所有的衣食住行，社区里有商业街，有温泉泡池、游泳池、社区超市、生鲜菜市场、特色餐厅、精品酒店、社区医疗；基本上涵盖了业主生活的各个方面，整个社区业态规划一定能满足到业主所有的基本需求。

谈项目：资源丰富配套醇熟 高性价比产品赢销量

网易房产：我们知道长岛蓝湾不久之前举办了个摄影大赛，能介绍一下那个活动吗？

林盛：举办这个活动的目的主要是想对项目进行一次文化的梳理，算是一次文化层面的营销。因为我们的项目具有很多亮点，拥有原始的自然资源，非常适合摄影爱好者去捕捉，我们的东海岸线早上能看壮观的日出，西海岸线能够看唯美的晚霞日落，在整个海南岛可能没有几个海湾能具备这种条件。基于这个出发点，我们发起了长岛蓝湾第一届摄影大赛，让大家用摄像头记录长岛蓝湾之美。

网易房产：目前长岛蓝湾主推的是什么产品，它的特点是什么。项目怎么通过产品本身，来满足岛外购房者养老度假的需求？

林盛：长岛蓝湾项目的一期规划23万方，在前期产品定位时我们很有针对性，把目标客群放在了西南区域，推出的产品主要针对成都、重庆、贵阳区域的客户，主打45平米户型，以低总价的酒店单间形式推出。我们项目去年成交的产品80%以上都是这种酒店单间。

经去年市场运作后，我们在包括北京、石家庄、兰州、郑州、宁波等多个城市进行了全国布局。而这些区域市场推广过程中，暴露出我们项目产品的窄面，例如没有一房一厅，小两房的户型来满足这些区域客户的需求。因此在一期还没有开发完成的情况下，我们今年推出二期产品，以此来丰富产品线。

长岛蓝湾二期共规划用地面积230亩，新推出的产品有40多平的酒店单间，56平的一房一厅，72—82平的两房两厅；这样整个产品线就丰富了，能够满足全国不同区域客户的需求。

在产品线丰富的前提下，针对岛外的养老度假需求，我们开始加强养老服务配套建设。比如我们将会引进医疗机构，来给整个社区做医疗配套。同时，我们和一呆集团合作，配备标准化的家具，家电，做到拎包入住，委托伊思德酒店对业主房子进行托管，不断地给业主资产做增值服务，解决客户的后顾之忧。伊思德酒店开业以后能够为海南西线旅游带来亮点，能够帮助当地政府解决一些公共接待服务，又能够帮助业主实现资产的利用，同时还能使项目的价值得到提升，是一个多赢结果。