近日，小编的N个租房群里展开了激烈的讨论：
先是出现“最近房租涨幅过快”的租客吐槽，接着是“长租公寓推高房租”的房东爆料，后又有“房租变贷款”的砖家评论，再出现“XX公寓爆仓比P2P还严重”的某中介高管爆料，最后加上“杭州鼎家公寓破产”的新闻消息，可谓一浪更比一浪高，刺激程度堪比好莱坞大片，着实让各位群友们感受了一把过山车般的心惊肉跳。
随之在自媒体上爆发的是对各类租赁中介机构的声讨。尤其是长租公寓运营商，现已成为人人喊打的争议企业。
一方面，关于融资模式的漏洞，要相信专业的事情自有专业的人来办。这是各大顶级投行和相关法律行政部门的本职工作，如果连这点专业度都没有，中国就完蛋了；另一方面，房租上涨是必然趋势，别抱任何幻想，要么接受现实，要么返乡建设。
与其讨论我们不懂的东西，不如聊点真正实用的方法论：
一、选对公寓机构。
立项背景、资金支持、运营能力是决定机构能否生存的基本因素，因此在选择公寓品牌前，一定要深入了解这家企业的综合条件进行判断，从而预防其暴雷跑路。
1、是否有住建部认可的租赁资质？
有政府部门进行审核通过，会规范很多，避免碰到打着租赁旗号却没有租赁资质的二房东夫妻店。关于这点，可以关注公众号“网易租房”，在后台回复“白名单”即可获取北京合规租赁机构白名单。
2、立项背景是什么？
是开发商系还是酒店系？是中介系还是创业系？是完全自营还是外包给第三方？还是和其他租赁企业联合运营？不同立项背景会导致其资源、运营实力的差异。
3、规模和知名度如何？
如果这家公司在覆盖多个城市、单个城市覆盖的房源多、分布区域广泛（分散式）、出租率和续租率高、知名度高、租客口碑好，那么说明它是得到大多数租客的认可的，可信度大大提高。
4、背后有何资金支持？
比如是否有已实现稳定盈利的其他项目、是否有融资经历等，理论上资金越充裕越不会暴雷。
二、在百度和知乎搜索是否有负面评价。
如果说选对公寓机构只是降低风险的第一步，那么搜索租客评价信息则更有助于你对公寓本身服务好坏的判断。现在网络那么发达，没有什么信息是完全不透明的。
在中国，长租公寓还是新兴行业，很多租后服务并不规范，比如：肆意涨价、收费混乱、装修家电质量差、室内空气污染、消防安全未达标、卫生状况堪忧、隔音采光差等各类问题。这时候去网上搜搜租客的口碑就能大概了解一二了。
有条件的话，建议大家去公寓附近转转，见到有租客出来可以暗访或留个联系方式，便于了解内部真实情况。
三、带着甲醛测试仪看房。
在业务员带你看房的时候，不要被表面看似精美的装修环境蒙蔽了，因为劣质板材都是藏在华丽外表下的，如果是刚刚装修完的，甲醛还没有驱散就入住对人健康会有极大危害。
颜值永远没有安全值钱，因此带个甲醛测试仪就很有必要。虽然市面上卖的甲醛测试仪可能很多都测不出来真实数据，但起码能买个心安。
四、签合同务必注意交租方式和合同主体。
如果你手头吃紧，那么选择押一付一是合理方式，通常是和某些金融公司签约。别怕，只要这家金融公司有金融牌照和相关资质，那么这属于消费金融，完全合法合规。
一定要主动问清楚，是和谁签约交租，任何机构都无权隐瞒合同主体。如果你觉得有风险不合理，完全可以拒绝。但是一旦签约就具备法律效力，必须履行契约。
记住：正规的公寓运营商不会强迫你月付，除非得到你的允许。一旦你发现对方是强制绑定，先拒绝，然后偷偷留证据，事后拨打工商电话12345举报。不要觉得没用，现在和以前不同了，国家查的很严格。
五、真的倒霉的话，和房东协商平分损失。
如果以上四点你都遵照规矩办了，最后还是不幸中招，那只能说你真的运气不太好。遇到这种情况，一定要保持镇定。可以联合其他租客去抗议并且报警，人多力量大，警察不会坐视不理。杭州鼎家公寓最后也提出让另一家公寓方来接管运营，所以没有你想象的那么惨。
要是真的点儿背到家了，无法追回任何租金，那就做最差的打算。和房东好好坐下来协商，你们同为受害者，为什么不能互相谅解呢？各自退一步，平摊损失是最好的折中办法。
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好了，说完以上几点注意事项，下面给大家推荐几个风险较低的公寓机构：
一、酒店系：行业门儿清的老司机
暴雷指数：★
依托于连锁酒店多年积累的运营经验和体系，一些知名酒店集团入局长租公寓可以说是顺水推舟。无论是选址、坪效还是租后服务，他们的运营能力都是所有长租公寓中的佼佼者。再加上有酒店产业稳定的营收托底，几乎不存在暴雷的可能。
1、首旅如家：逗号公寓、逗号之家、青巢公寓
如家这个品牌相信大家都不会陌生，我们在街头看见的各种连锁酒店都有它的身影。
而现在的如家，拥有快捷连锁、旅游度假、商旅等各个领域的产品，覆盖低中高端各个层次人群，在酒店行业是不可小觑的“老炮儿”。因此长租公寓这一相近业态他们也不会错过，旗下三个子品牌分别针对不同消费层次人群进行设计。
官网：
覆盖城市：主流一二线城市
2、铂涛：窝趣轻社区+服务式公寓
也许你没有听说过铂涛，但是你一定知道“7天快捷连锁”。和如家一样，铂涛集团也是这一行业的翘楚，目前业务涵盖了超20个品牌，会员人数超1亿，门店总数超5000家，覆盖全国450多个城市，并积极扩张至东南亚、欧洲、非洲等海外市场。
2017年，窝趣获58集团战略领投，并公开发布“深耕一公里”品牌战略。品牌倡导“重新定义享乐主义”，意在为都市青年提供新享乐租住生活方式。
官网：
覆盖城市：北京 上海 杭州 广州 深圳 珠海 佛山 重庆
3、华住：城家公寓
和上面两家一样，华住酒店集团也是一家知名连锁酒店品牌。前身“汉庭酒店集团”，自2005年创立以来，重点在长三角、环渤海湾、珠三角和中西部发达城市形成了密布的酒店网络。
城家公寓成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，城家公寓目前已在全国一线城市布局了50家物业，共5000多间房源，服务了5万多住户。
官网：
覆盖城市：上海 深圳 北京 广州 西安 兰州 苏州 杭州 成都
4、未来域
江苏未来域酒店管理有限公司是有7年运营管理经验的酒店集团，产品线覆盖11个核心一二线城市，和政府机构、新光集团均有深度合作，存量资产运营经验丰富。
官网：
覆盖城市：南京 上海 深圳 重庆 杭州 扬州 武汉
5、亚朵酒店集团：A.T.living
亚朵是一个相对小众的酒店品牌，它创立2013年，主打以阅读和摄影为主题的人文酒店，致力于使旅途客人在紧张、疲惫的差旅途中，通过高品质的酒店设施、书籍、音乐、照片及感悟，获得舒适的住宿环境。
这家公寓集中分布在北京核心CBD商圈，以中高端公寓为主。
官网：
覆盖城市：北京
二、开发商系：有钱有地有势的土豪
暴雷指数：★
不同于纯靠包租运营模式的创业公司，开发商通常以房地产开发和销售起家，尤其是知名地产开发商，都是“不差钱”的大佬。对他们来说，长租公寓项目是一项全新业务，是在房产政策环境收紧下的转型之作。大部分开发商背景的长租公寓都以集中式（独栋）公寓为主。
1、万科：泊寓
万科这几年一直在探索城市更新、存量运营的新业态，无论是北京区域的6+X战略、还是上海区域“热带雨林”计划、广深区域提出的“八爪鱼”战略等，长租公寓都是其中的一部分，可见万科在长租公寓领域长期投入运营的决心和毅力。
公寓类型：集中式
官网：
覆盖城市：各主流一二线城市
2、龙湖：冠寓
冠寓是龙湖地产推出的长租公寓品牌，旗下又分为核桃、松果、豆豆三个子品牌，是分别针对不同消费层次的人群设计的公寓产品。和万科一样，龙湖也是知名开发商，暴雷几率较低。
公寓类型：集中式
官网：
覆盖城市：各主流一二线城市
3、世联行：红璞公寓
世联行1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票代码：002285）。世联红璞为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。现业务发展至北上广深、成都、杭州、郑州等30个城市，签约量超100000间，上线运营超30000间，成为都市青年租房的新选择。
公寓类型：集散式、集中式
官网：
覆盖城市：30个一~三线城市
4、石榴（原K12地产）：熊猫公寓
要做地产界苹果的石榴集团，被誉为地产界的后起之秀。在成立后短短五年内，石榴集团即成为“北京住宅销售五强企业”，8年后年销售收入突破150亿，净资产高达400亿，并迅速进入一线地产开发商阵营。依托石榴集团地产、科技领域资源，熊猫公寓形成“地产+科技”独特优势，成为在北京规模较大的公寓机构。
公寓类型：集中式
官网：
覆盖城市：北京
其他知名房地产开发商旗下公寓品牌：
远洋：邦舍公寓
朗诗：朗诗寓
旭辉：领寓
中信：国安家
碧桂园：碧家国际社区
招商蛇口：壹栈、壹间、壹棠
金地：荣尚荟自在遇、草莓社区
保利：N+公寓、瑜璟阁公寓
融创：心地
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三、中介系：数据加持的高级玩家
暴雷指数：★★
作为一对多年来相爱相杀的好基友，绿中介与黄中介对规范整个租房市场（尤其是北京地区）起到了不可磨灭的作用。然而，中介行业能否盈利仍然是一大难题。
1、链家：自如
自如成立于2011年，原是链家的一个事业部，2016年脱离链家成为它的全资子公司，是国内首家提供高品质租住产品和服务的O2O互联网公司。
今年1月，“自如”完成A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投，融资金额为40亿元，创下该领域纪录。根据各家投资额和占比推算，目前估值约200亿元。经过6年的发展，自如已管理价值3000亿的房屋资产，服务着北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万自如客，员工规模近5000人。
像这样的知名中介机构，掌握了大量存量房源、房东和租客的数据，又通过正规的资本运作，很容易做大规模，只要入驻城市没有发生大规模人口流失和退租违约情况，一般也不会暴雷。
公寓类型：分散式（自如友家）、集中式（自如寓、自如驿）
官网：
2、我爱我家：相寓
相比绿中介“高风险”的狼性扩张，我爱我家的发展之路则偏于稳健。
资料显示，2014年-2016年我爱我家扭亏为盈，其净利润分别为-6718万元、1.8亿元、3.2亿元，2017年又被上市公司“昆百大”（昆明百货大楼（集团）股份有限公司）收购，未来将会向“存量资产管理”方向迈进。按照前我爱我家胡景晖最近发表的言论来说，我爱我家已经在长租公寓领域实现了盈利。”因此暴雷的可能性比自如更低。
不过注意，我爱我家与昆百大A也签订了业绩对赌协议，2017、2018、2019年实现的扣非净利润累积分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。
也就是说，对于我爱我家，未来更多要考虑的不是盈利问题，而是持续增长的业绩压力。如果未来二手房交易持续收紧，那么在房租上做文章也是必然的。
公寓类型：分散式（相寓Home）、集中式（相寓Park）
官网：
除了黄绿两大知名中介，其他中小中介暴雷的可能性就大了，这里就不推荐了。想了解的朋友，可以欢迎关注公众号“网易租房”，回复“公寓”即可领取小编呕心沥血整理的《全国品牌公寓大全》EXCEL资料。
四、托管运营系：野蛮生长的创业新锐
暴雷指数：★★★
除了上述几种背景的租赁机构，市场上存在更多的还是一些创业公司，也是最容易“暴雷”的重灾区。资源少、融资难、体量小、缺乏运营经验每一个都是发展瓶颈，稍有不慎只能倒闭。
我们看看近这两年的一组数据就能明白：
总结这些公寓产品“阵亡”的原因，基本都是经营不善或者资金链断裂。
据一家倒闭公寓的相关负责人介绍，长租公寓的最大难题之一在于盈利，日益攀升的房价和上涨缓慢的租金，让采取二房东模式的公寓运营商只能通过扩张规模实现规模经济，中小品牌运营商利润空间本就有限，若未能做出一定的差异化，则很难实现盈利。
或许被收购是最好的出路。V客青年公寓就是在2017年被行业内另一家公司魔方公寓入股收购。而这一收购也代表着长租公寓行业未来的一大趋势，行业集中度会逐渐提高，而行业龙头通过收购小品牌做大规模。
下面推荐几家知名度和规模较高的托管运营系公寓运营商：
蛋壳公寓
乐乎城市青年社区
魔方公寓
优客逸家
新派公寓
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长租公寓残酷的洗牌已经开始，广大租客在选择公寓的时候，应该擦亮双眼谨慎选择。
【写在最后】
我们在吐槽的同时，能否回忆一下：在长租公寓火起来之前，我们的生活是怎样的？
若你没有住过每逢下雨就滴水的地下室，没有待过地板有洞、门锁毁坏的群租房，没有遇到住了一半赶走你的黑中介，没和克扣押金且上门威胁你的二房东打过照面，没与抠门儿房东为了维修撕过逼，那么你就不会珍惜现在干净明亮的生活环境。
长租公寓野蛮生长的背后，固然有缺乏监管的漏洞，也有对房租催涨的间接影响，但也要看到其带来的积极一面。
本文来源：网易租房
作者：Shin.King
责任编辑：
金鑫_B5252
