丁祖昱评楼市2019年十大预测

一年一度的丁祖昱评楼市年度发布会来了，地产圈最勤奋的丁校长如期交出了期末作业。2019年1月8日，“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海世博园区梅赛德斯奔驰文化中心举行，超过4000名粉丝到现场聆听丁祖昱对中国房地产行业的分享。

辞旧迎新，2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”；销售惯性维持，可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显。在中美贸易战的影响下，楼市会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱给出了他的预测。

预测一、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

2018年是不平常的一年，由美国政府发动的贸易战给两国的经济都带来了重大的影响。丁祖昱作出判断，在中国经济面临巨大压力的情况下，房地产的作用愈加凸显。2019年，房地产仍然会成为中国经济的压舱石和稳定剂。

“虽然市场很冷，外面也很冷，内场很舒适温度很舒服。”丁祖昱为现场观众打气，他认为没有必要对中国的房地产行业丧失信心，特别是不要对2019年的房地产丧失信心。

预测二、货币放水难解楼市之渴

2019年1月4日，央行便宣布降准1个点，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响？丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。

“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返。”在发布会现场，丁祖昱劝诫大家，对短期的市场不宜过度乐观，要抱最大的希望，做最坏的打算。

预测三、中央放权到地方，“四限”放松有希望

备受关注的中央经济工作会议于2018年12月19日至12月21日在京召开。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

关于2019年调控是否会放松的问题，他表示2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。他认为，2018年9月份市场进入到调整期。这段时间，虽然对于企业的银根上没有放松，但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。2019年一季度将迎来部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。但政策放宽松之后，并不意味市场就马上回暖。

在丁祖昱看来，就目前的情况而言，很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价。个别城市有必要放松限购政策，支持首套置业的群体。此外，他预测，未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法，放松限售政策。

预测四、13万亿！地产行业规模下降10%

随着增量天花板的逼近，地产行业规模也将下降。丁祖昱预测，2019年地产行业规模将下降10%。“销售的金额会回到13万亿量级之上，销售面积也会从17亿平方米的高位回落，我相信这种变化在2019年一定会看到。”

支撑他的判断的是数据。2018年1-8月份，三四线城市的成交面积呈现上升趋势。从8月开始到11月的3个月里，三四线城市商品住宅成交面积占比下滑，由高点的69.3%下降至66.9%。

成交面积占比的下降反映了三四线成交乏力的趋势。丁祖昱判断，2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大，这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

预测五、房地产我继续看好海南

2018年，海南房地产市场经历了风云变幻的一年。4月22日，海南紧急召开新闻发布会，宣布房地产调控升级。自此，海南实行最严格的生态环境保护制度，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。

丁祖昱笑称在该项政策落地后，海南市场一下子被打趴了，如果不对政策进行调整的话，海南基本上要告别房地产市场了。

“最严调控”并没有影响丁祖昱对海南的看好。作为人口移民城市，外来人口到了海南之后一定要买房，这是他看好海南市场的原因。此外，作为一个国际旅游岛和自由港，海南的吸引力之一就是能够买房投资。丁祖昱希望，未来海南官方能根据情况调整政策，让海南的2019年更好一些。

预测六、购买力下降，刚需房要注意了

丁祖昱在发布会现场提出一个预警：购房者的购买力已经在下降，刚需房要注意了。大数据研究发现，在一线城市和部分的二线城市，远郊的刚需房从2018年开始去化就出现了比较大的滑坡。在经历了过去几年房价的上涨之后，刚需的工资跟不上房价的涨幅，买房的压力在加大，购买力也在降价。

站在开发商的角度来看，他建议开发商2019年开始要设计一部分降级的产品。降级包括面积和户型的降级，例如做功能齐全的50平米或60平米的刚需房。“我们的产品很多年没创新，我想2019年可能是对给大家的一个很好的机会，只有产品出现去化困难，出现滞销的时候大家才会重新关注产品，才会重新关注客户的需求。”

预测七、地价还会降，房企可抄底

2018年以来全国的房地产市场，都出现了罕见的土地流拍的现象。据克而瑞数据统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。丁祖昱认为，2019年地价还会降，建议房企屯粮等抄底，但他强调，永远不要寄希望于抄到地价的最底部。

逆势拿地，顺势卖房。丁祖昱预测，2019年很多城市地价将进入了底部区间。他建议房企不要期望等到市场回升之后再去抢地。目前可能是房企拿地最从容的阶段，2019年前几个季度都是拿地抄底的好时机。

“2019年也是资产价值最低的一年，是不是能够在2019年去拿些资产？到时候你们看一下我们的CAIC系统。”

预测八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下

2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。8月开始，行业频繁触礁，从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。

丁祖昱认为，2019年租赁行业将面临大洗牌，“背靠大树”的企业才能活下。而这棵大树，就是房企。

“租赁企业中特别是运营型的企业，如果没有靠上房企的话，未来的压力会比较大。”丁祖昱补充道，如果房企能发现租赁市场中的机会，未来租赁市场仍然会是蓝海。他判断的原因是2018年很多租赁运营公司被淘汰，2019年可能会有一枝独秀的势头。

预测九、看好物业管理，不看好养老地产

自从2014年彩生活(01778.HK)从花样年控股(01777.HK)中分拆，独立上市至今，多家内地物业公司走上了相同的港股上市之路。丁祖昱表示，在上市潮背后，物业管理的潜力已经在凸显。

谈及看好物业的理由，丁祖昱认为最主要的原因是资本市场看好物业行业，近两年物业彻底翻身了。物业已经从原来的保安保洁工作过度到现在满足社区的模式，各方各面都发生了翻天覆地的变化。现在的物业行业也吸引了BAT的注意，这恰恰证明了物业行业有巨大的发展潜力。

他建议房企重新审视物业版块，规模小的房企可以采取合作的模式，“傍大款”让物业再上一个台阶。从开发业务的角度看，创建美好生活首先要从物业管理开始做起，2019年和物业相关的行业如智能化、物联网企业都可能会受到资本的青睐。

中国在短短几十年内，从人口红利期进入老龄化社会。养老行业是站在风口上，还是在等风来？

丁祖昱坦言，他并不看好养老，主要有三个原因。首先，养老存在一个误区，以房养老的模式推行以来，中国只有少数家庭把房子抵押给保险机构，老人从银行手中每个月拿到的费用也很少。换个角度看，老人的房子可能属于孩子和孙子，老人是否能随意处置房子本身就需要打一个问号。

其次，他认为现在很多房企在设计养老公寓的思路也是错误的。在中国，能够健康地为家庭付出、安享晚年的老人不在少数。这些老人中大多数仍在发挥余热，在年轻人外出工作的时候照顾家庭，没有时间也不需要去养老公寓。

从需求的角度看，目前养老市场中唯一有市场的是需要看护的、需要照顾的失能失智的老人。但是这部分老人的比例较少，专门为他们建造养老公寓不现实。另外一个客观因素是，中国目前纯粹的养老用地太少，也为养老业的发展带来阻力。

预测十、我看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票

每年发布会最让人期待的，便是丁祖昱会对房企股票的点评和推荐。在去年的发布会上，他预测万科、碧桂园、恒大、融创、保利、中海、绿地、招商，都可能在2018年有新的发展空间。 回顾2018年，房地产股票受宏观大盘影响，整体下跌，但是丁祖昱推荐的股票绝大部分跑赢了大盘。

丁祖昱分享了业绩有亮点、2018年跌幅大等选股的标准。2019年，他看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉的股票。在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。