昔日“地王”董家渡项目的无奈和新生

　和讯房产消息 新年伊始，房地产行业好戏连连，房企高层换血、收并购加速、融资回暖等折射出行业新气象。近日，行业内再添重磅消息，曾被外界广泛关注的中民投旗下董家渡项目股权归属问题，随着绿地集团的正式接手宣告落幕，这也意味着，中民投与董家渡项目的五年情断。

2月14日晚，绿地控股(600606)发布公告称，绿地地产集团以121亿元的交易交易价格收购中民投及其子公司上海（楼盘）佳渡置业有限公司持有的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权。

股权变更后，中民外滩股权结构为绿地地产集团持有50%，安信信托(600816)持有45%、上海外滩投资开发（集团）持有5%。

对此，有业内人士表示，作别昔日“地王”的中民投与接盘方之间的腾笼换鸟，看似无奈，实则也算共赢。

两次股权变更

作为中民投成立仅3个月之后大手笔拿下的董家渡项目，是2014年上海当之无愧的总价地王，一度被外界给予高度关注和希冀，亦为中民投最优质的资产之一。然而，拿地后的51个月，围绕董家渡项目的股权故事却从未停歇。

公开资料显示，2014年11月18日，中民投联合国资背景的上海外滩投资开发（集团）有限公司、中民嘉业控制的上海佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块，按照规划，董家渡项目总建筑面积113.9万，总投资逾600亿，计划在2021年竣工。

董家渡项目的开发公司即中民外滩。初期，中民投持有中民外滩85%、上海佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%股权。

2017年，中民外滩迎来第一次股权变更：中民投将自己名下36%、旗下上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信信托，中民投持股下降至49%，上海佳渡置业持股下降至1%。安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿以受让这45%股权。

本次转让完成后，中民投及上海佳渡置业合计持有中民外滩股权由95%降至50%。

但在今年2月份，中民投再次陷入子公司股权被司法冻结的窘境，据了解，2月1日，中民投被上海金融法院列为被执行人，其持有的中民外滩49%股权，以及中民投直接持有的2%上海佳渡置业被冻结。中民投持有的中民置业大多数股权也被冻结。

紧接着，在同月还发生了另外一件事。工商资料显示，2月13日，董家渡项目的开发公司中民外滩房地产开发有限公司（简称中民外滩）发生工商变更，中民投和中民投附属公司上海佳渡置业均退出股东行列，取而代之的正是此前传闻中的绿地地产集团。

在此背景下，中民投急抛上海绝版地块资源不免引人遐想。对此，中民投总裁吕本献给出的解释是：

“属于战略转型的部署。可以这么理解，中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”

债务压顶 断臂求生？

2014年，这宗位于上海外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块乍一登场便引赚足了市场眼球，不过，尽管前期呼声高，实际竞拍现场却异常平静，中民投联合外滩投资、佳渡置业以仅高出底价0.2%的溢价率, 夺得这宗条件优越的“黄金地块”，成为年度全国第二地王。

资料显示，该地块东至中山（楼盘）南路，南至规划东江阴（楼盘）街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路（不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路），定位为金融中心、金融平台，而这正是中民投的优势所在。

彼时，业内人士在对董家渡地王的解读时给予了极高期待，称其承担了上海外滩及黄浦区复兴的重大使命。

按照此前计划，董家渡项目将打造成上海全新城市地标，整体开发规划将有别于陆家嘴(600663)原有的建筑格局，为外滩金融聚集带提供一处融合全球金融资源和休闲办公一体化的场所。

就在董家渡地块尘埃落定之际，该地块所在的黄浦滨江板块内住宅楼均价已突破8万元/平方米，部分房源单价突破10万元/平方米。因此，据当时分析人士推断，中民投将开发的住宅项目必是豪宅类型。中民投董事长董文标曾野心勃勃地宣称：三四年就能回本。

这片在地段上占尽优势，又颇具盈利想象空间的董家渡土地上，曾先后迎来众多龙头房企的垂涎，对于迫切占据热点城市一席之地的房企，如此核心的位置，早已成为“兵家必争之地”。

如此来看，中民投此番拱手让人令人唏嘘，不过究其原因，其财务报表上的危机实则早就显露端倪。

尽管目前中民投资产规模已达3000亿元，实为不折不扣的民企航母，但自2014年成立开始，与中民投频频阔绰出手、狂飙突进相伴的，是债务规模的与日俱增。

据全景网统计，中民投债务规模由2014年的149亿元激增至2018年的2328亿元，4年时间负债增幅超14倍。截至2018年第三季度，中民投资产总规模3109亿，净资产781亿，负债率74.9%，部分为并购形成的被动负债。2018年9月末，公司短期借款为398.45亿元，其他应付款为214.11亿元，一年内到期的非流动负债为429.76亿元，面临较大的短期偿债压力。

此外，中民投原定于1月29日到期的30亿人民币债券推迟3天——即2月1日偿付，但中民投至今未公开说明这笔债券是否已偿还，对此，目前较为明确的说法是，该债券已构成技术性违约。

受这笔未如期履约的债券影响，年后首个交易日，中民投旗下公司债“17中民G1”开盘大跌，此后一挫再挫，创上市以来最低价，两度遭上交所临时停牌。当日，“17中民G1”报收36.65元，跌幅27.85%，较票面价格跌逾60%。

　　中民投断臂求生，艰难转型背后，正是意欲摆脱现有财务僵局的迫切需求。合硕机构首席分析师郭毅认为，董家渡项目的体量与产品业态已经对中民投的开发能力形成压力，尤其是在企业存在资金流动性危机的情况下，这笔交易能够使得中民投实现大笔资金回笼，中民投与绿地间的腾笼换鸟看似无奈，实则也算共赢。