实探河套！重磅规划落地前，保税区房价大涨1万/㎡

河套的名声，犹如10年前的前海。

粤港澳大湾区规划出台后，如同巨人来临的沉重脚步，深港两地共建河套及周边区域的重磅消息，不断传来。最新一则消息是：4月初，2019年深港合作会议在深圳举行，会上没怎么谈深港现代服务业合作区前海，而是全面聚集河套。

深圳市市长陈如桂在会上表示：“深港双方高度重视合作区的建设，共同组建了联合专责小组，深方园区首批11个重大项目已经开工建设，63个合作项目已经落地，合作区的开发建设正在有力有序向前推进。”与此同时，香港方面在河套A区的土地勘测等前期工作也已启动。

由此可见，选择强势板块比选择普通板块，收益率的差别是多么巨大。谁能提前十年预判，就能赢得城市大周期。以此来看，以河套为核心的深港科技创新合作区的房价，也必然有类似变化。当然，这一变化与深圳总体房价的幅度变化有关。

也就是说，如果未来10年深圳房价上涨，河套周边房价的涨幅会更大；如果未来十年深圳房价不增长或略有下跌，河套周边房价仍会有所上涨，至少不会下跌。

不过，河套名气越来越大，但几乎没有什么人去过河套，深港科技创新合作区内，深圳这边的河套C区和福田保税区，人们也不熟悉，或仍然停留在过去的陈旧记忆中。为此，楼校长写了《一文读懂河套》后，专程去河套C区和福田保税区实地走访，感受到河套的风比想象中的更加猛烈：

河套分区示意图

福田保税区名校冲击凶猛，房价洼地不再

提到福田保税区，许多人的第一印象便是“被福田遗忘的角落”。受广深高速阻挡，很长一段时间内，人流、物流以及重大规划都没有延伸至此，片区发展极受制约，时至今日，区域内仍然没有大型购物中心，连很多关外地区都赶不上。

因此，2018年之前，福田保税区二手房均价一直是“关外价”：维持在5万/平米左右，比福田均价便宜2万+/平米，甚至片区内最低3字头都能淘到不错的房源，名副其实的价值洼地。

但去年福田保税区房价涨幅惊人，特别是引入两所公立学校后。2018年9月，福田保税区两所公立学校——福田外国语学校南校区（九年制）和福苑小学正式开始招生，由于保税区人口本就不多，学位相对宽松，所以并没有锁定，基本每个楼盘都能入读。正因此种情况，福外作为深圳老牌名校，直接拉动周边房价上涨。

相比于地铁、城轨、产业导入等长效应的规划，名校对房价的拉动更快、更直接！楼校长走访发现，自名校引入之后，不到一年时间，保税区二手房均价涨了1万+/平，目前均价为6.2万/平，单价低于5万的楼盘已经绝迹。（注意：保税区内房源由住宅+保障房组成，都能上学。）

当然，福田保税区引入名校，也是因为它纳入深港科技创新区后，自然会有更多的城市资源包括教育资源的倾斜的表现。楼校长获悉，由于是重磅规划区域，且物业资源丰富（工改工），已有国际名校有意落户福保。

来源：链家

具体到现有的住宅来说，去年的这一涨幅，是在陈旧的房源基础上。福田保税区以厂房和仓储建筑为主，住宅不多，大部分住宅建于15-20年前，且户型较差。

楼校长找中介带看了几个较为便宜的楼盘，可以总结为以下几个特点：

1、户型奇葩，价格却达6万/㎡

整个户型呈“A”字型，客厅倾斜角度约150°，进门后压迫感扑面而来，原本应该休闲放松的空间，因为不太合理的布局，导致精神很容易不自觉紧绷。

同时，由于多个边边角角的设计，导致房间内部采光不足，室内光线昏暗，更添不适。试想一下，家里角落太多，一不小心就会有摩擦碰撞，居住舒适度肯定大打折扣。

即使是如此奇葩的户型，单价也都在6万/平以上。

2、超小户型，居住人员复杂

保税区单价还维持在6万/平以内的房源不多，自身配套稀缺的楼盘才有得淘。

楼校长看了城市3米6公寓，优缺点非常明显。优点是该产品多为小户型，总价低，200-300万左右即可入手，而且产权性质是住宅，可以上学。缺点则是它是独栋建筑，自身没有生活配套，需要依靠周边来弥补；同时，该楼盘还有许多小公司在此办公，来往人员非常复杂，安全性有待提升。

3、福苑小学学位房价格稍低

虽然两个公立学校均对房价有所冲击，但是由于福田外国语学校拥有名校光环，对比之下，福苑小学显得比较平淡，所以带有福苑小学学位的房源整体价格更低。

楼校长总结：

1、名校概念充当急先锋，填平了福田保税区房价洼地。

2、交通条件大幅改善推动区域升级。福田保税区即将迎来地铁。3号线延长线福保站将于2019年年底或者2020年初开通。更重磅的消息是，按照新的规划思路，广深高速福田保税区段将下沉，保税区“与世隔绝”的局面将彻底改观。

3、更持续的力量来自河套深港科技创新合作区。作为合作区的一部分和最大的用地，目前保税区工业厂房升级为高新技术聚集区如火如荼，未来将引入重要的项目和企业。

高新技术园区（施工部分即是在建3号线延长线福保站）

在实探中，楼校长注意到保税区小户型产品，如自由港湾公寓和城市3米6公寓，面积小总价低，实用面积大，带有学位，同时租金也较高，20平米左右的单间就能租到4000-5000元/月左右，且空置率低，投资回报比较不错。

如果想要兼顾自住和学位的购房者，可留意2房及以上户型房源：

河套C区：未来价值不输前海

落马洲河套地区分为A、B、C区，其中A、B两区位于香港，C区位于深圳皇岗口岸附近，三区仅隔着一条深圳河，隔河相望。

目前香港河套A、B区已在动工建设，按照规划全部为高新技术园区，且没有居住用地。而河套C区内部拥有皇岗和福田两大口岸，据了解，政府将有重大动作。

1、皇岗口岸重建：现有货柜车出境通道将搬离至莲塘口岸，预计今年8、9月份开始拆迁撤离。同时，皇岗口岸还有一栋老式建筑将会拆除，将与拆除后的原货柜车通道一起，修建一座大型购物中心和一所公立学校，不过具体哪块地会修建学校目前还没定。

2、引进3条城轨和2条地铁。目前还不清楚具体的线路规划。但作为城轨，必然连通城市之间。

由于皇岗口岸靠近正在建设的岗厦地铁枢纽，因此通过岗厦连接深莞惠城轨，再直达香港的可能性较大。毕竟此前香港曾提出要在大湾区租界土地建设“香港新城”，容纳60万港人居住。而皇岗口岸的重建，可能成为香港连接大湾区的重要枢纽。

3、福田口岸定位为河套综合服务枢纽：皇岗口岸改造重建之后，将与福田口岸联通，提供更加便捷的服务，满足更加庞大的人货通关需求。福田口岸也将升级，打造成为河套的综合服务枢纽。

学校+城轨+地铁+购物中心，在加上两大口岸的重建、升级，可以说河套C区集齐了购房者最为关心的利好因素，参考福田保税区仅一个名校就使得房价飞升，河套C区未来价值可期。

而且非常重要的一点是，楼校长在实地踩盘过程中发现，河套C区没有新房，未来也没有规划居住用地（南华村已作为棚改实施），能够满足居住需求的只有现存为数不多的二手楼盘，颇有点奇货可居的意味。

据中介介绍，目前河套C区二手房只有皇御苑一个大盘，分别为皇御苑一期、二期，三期深物业·御花园、四期深物业·深港1号和五期廊桥国际。

其中，皇御苑一、二、三、五期配有花园社区，且以两房以上户型为主，如果抛开容积率高这一项缺点外，还是适合居住的。而四期深物业·深港1号则全是小户型，整体建筑设计风格也很港式，全都没有阳台，投资属性更浓。

花园景观不错，生活配套也能满足日常需求

皇御苑是出了名的投资客多，成交异常活跃，其中不乏香港客户，一年能卖出1000多套。按照中介的说法就是，买这里投资完全不怕卖不出去。

同时，楼校长了解到，自去年底河套地区正式动工建设之后，区域内物业价值已在慢慢升值，每套房总价平均上涨10-20万。

楼校长总结：

深圳与香港各投500亿元打造的河套地区是深圳市区少有具有开发价值的大块用地，它的使命，是让深圳和香港联手成为世界顶尖的科创中心。

处于风口上的河套地区，其物业价值毋庸置疑。选择在此地投资或者居住的购房者，算得上是提前为未来买单。

如果想要投资，深港1号的小户型产品值得关注：面积小总价低，资金压力小，而且皇御苑小户型租金已超过5000元/月，目前在售的最小户型42平单间总价仅235万，首付70万左右，月供只需8000元，租金已覆盖了大部分月供，性价比相当高。

皇御苑四期外观

皇御苑四期42平单房实拍图，总价235万

如果想要买来自住，皇御苑一、二、三、五期都有大户型，但是三期深物业·御花园更加宜居，封闭式花园社区，私密性更好，居住体验更舒适。

但是，要买河套新房，只有一个选择——位于河套C区内的深物业金领，在售65-88平2-3房瑧装住宅，单价约6.9万/平起。